珠三角建材家居市場調研報告(108頁）.doc

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　　珠三角建材家居市場調研報告(108頁）

　　頭部部分 珠三角建材家居市場外部環(huán)境 一．珠三角主要城市概況 1．各城市概況 1.1廣州市概況 廣州是廣東省省會，地處廣東省中南部，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通信樞紐和貿易通商口岸全省政治、經濟、科技、教育和文化中心轄東山、荔灣、越秀、海珠、天河、芳村、白云、黃埔、番禺、花都10個區(qū)和增城、從化2個縣級市。總面積7344.4平方公里，總人口720.62萬人（常住人口1015萬人），每天平均流動人口約300萬人。城市建設步伐加快建成了國際會展中心等標志性工程。地鐵二號線三元里至琶洲段已開通運營，三號線、四號線廣州大學城和廣佛線建設進展順利。建成了廣園東路延長線、華南路二期等一批快速路和一批城市主干道；全面啟動了中心城區(qū)交通節(jié)點改善工程。深圳地理位置優(yōu)越，是香港與內地的重要通道。全市總面積1948.69平方公里，其中經濟特區(qū)391.71平方公里。深圳東臨大鵬灣，西連珠江口，南與香港接壤，北與東莞、惠州市為鄰。深圳市轄6個縣級建制區(qū)，即特區(qū)內的羅湖、福田、南山、鹽田區(qū)和特區(qū)外的寶安、龍崗區(qū)，市政府駐福田區(qū)。特區(qū)內已于1992年完成了農村向城市、農民向居民的兩個轉變。深圳是一個移民城市。東莞市位于廣東省中南部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，是廣州與香港之間水陸交通的必經之地。全市陸地面積2465平方公里，戶籍人口156.19萬人，常住人口640多萬人。此外，還有港澳臺同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。東莞外向型經濟發(fā)達，已成為一個國際性加工制造業(yè)基地。至2002年底，全市累計實際利用外資154.2 億美元，辦起了外商投資企業(yè)14000多家，其中包括世界排名前100強企業(yè)13家、跨國公司124家、境外上市公司800多家。東莞的鞋類產品占世界市場份額的十分之一以上，服裝、玩具、家具等產品遠銷歐、美等國際市場。東莞交通發(fā)達。107國道和廣深珠、莞深高速公路貫通南北；廣深鐵路、廣梅汕鐵路與大京九鐵路在東莞交匯，東莞還設有鐵路進出境口岸；有國家一類港口口岸--虎門港，對外國籍船舶開放。離市區(qū)南北行各50公里分別有深圳和廣州兩個國際機場，鄰近還有香港、澳門等機場。2002年，全市等級公路密度每百平方公里103.12公里東莞發(fā)達的制造業(yè)帶動了酒店會展的興起。全市擁有三星級及以上的酒店有53家，其中三星級酒店33家，四星級酒店13家，五星級酒店7家。2002年，全年接待過夜旅客人數936.57萬人次，其中外國及港澳臺旅客98.57萬人次。全年旅游業(yè)收入72 .5億元。全年共舉辦各類商品展銷會57個，成交總額321.7億元。已建成的東莞國際會展中心和廣東現代國際展覽中心，其規(guī)模與檔次均可承辦大型的國際專業(yè)展覽活動。佛山市位于廣東省中南部、珠江三角洲腹地，東倚廣州，西接肇慶，南連珠海，北通清遠，毗鄰港澳，地理位置優(yōu)越；佛山是著名的僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑及港澳同胞有130多萬人，其中港澳同胞60多萬人。佛山現為地級城市，轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)五個區(qū)，總面積3848.49平方公里，目前市區(qū)(即禪城區(qū))面積153.69平方公里；全市戶籍人口338.98萬人，常住人口560多萬，目前市區(qū)(即禪城區(qū))80.08萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。近年來，佛山經濟迅猛發(fā)展，先后被評為全國城市綜合實力50強、經濟社會發(fā)展水平前10名、投資硬件環(huán)境40優(yōu)和全國率先達到小康水平的36個城市之一?；A設施完善。廣珠、廣湛、廣肇公路和廣佛、佛開、廣三高速公路貫穿市內；廣湛鐵路通過佛山與全國鐵路網聯接。全市有對外口岸17個，其中一類口岸4個（順德港、南海港、高明港和佛山火車站），集裝箱碼頭11個。佛山市被廣東省確定為信息化建設試點城市，全市已初步建成了高速率、寬帶化、大容量、交互式信息網絡體系；政府管理、企業(yè)經營和社會服務領域已廣泛應用信息技術，信息化綜合指數達到了60%。是珠三角地區(qū)經濟發(fā)展快、經濟總量大、投資環(huán)境好、綜合實力強的地區(qū)之一。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北接廣州，南連珠海，西通江門，毗鄰港澳。全市下設19鎮(zhèn)，4個區(qū)，一個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。中山是著名的僑鄉(xiāng)，有海外僑胞、港澳臺同胞80多萬人，旅居世界五大洲87個國家和地區(qū)。2002年全市戶籍人口136萬人，家庭戶43.4萬戶。漢族人口為230.18萬人，占97.39%，少數民族人口為6.17萬人，占2.61%。居住在城鎮(zhèn)的人口143.41萬人，占總人口的60.67%。2002年城市化水平達57%。全市公路通車總里程為1153公里，105國道、廣珠公路和京珠高速公路貫穿全境。全市有3個對外貿易港口及11個出口起運點，從中山港經海路往香港僅75分鐘，1.5小時車程內可達廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機場。珠海市位于珠江口西岸，東隔珠江口與香港、深圳相望，南瀕南海與澳門陸地相連，西與新會、臺山為鄰，北與中山接壤，是聯系內地與香港、澳門的重要進出口岸。全市常住人口123萬人，總面積7649平方公里，其中陸地面積1630平方公里。海域廣闊，海岸線個島嶼星羅棋布散落在浩瀚的海域中，有“百島之市”的美稱。珠海市的信息、能源、供水和城市公共設施配套完善。全市已建成大容量光纖、數字微波、有線和無線全面覆蓋的寬帶信息通信立體傳輸網絡，長途電線多個城市。水電設施完善，能充分保障全市生活、生產的用水和用電需要。珠海市交通方便，海陸空立體交通網絡已形成，現代化的珠海機場每年可處理10萬架次航機升降，已有航班通往中國各大主要城市。珠海港是沿海地區(qū)主樞紐港之一 ，可建造1萬噸級至25萬噸級泊位100多個，年吞吐量可達1.5億噸。由京珠高速公路至廣州、深圳僅1.5小時的行程。珠海市是華南地區(qū)蕞具經濟活力的地區(qū)之一，已形成頗具規(guī)模的電子及通訊設備、軟件、醫(yī)藥及醫(yī)療器械、電氣機械及器材、石化原料及制品等五個具有特色的優(yōu)勢產業(yè)。韶關市位于廣東省北部，南與廣州、惠州市相連，北與湖南、江西省交界，被稱為廣東的北大門。轄北江區(qū)、武江區(qū)、湞江區(qū)、樂昌市、南雄市、曲江縣、仁化縣、始興縣、翁源縣、新豐縣和乳源瑤族自治縣?？偯娣e18385平方公里，人口313萬人。市區(qū)面積339平方公里，人口53萬人。韶關是華南地區(qū)重要的公路交通樞紐，是中國北方及長江中下游地區(qū)與華南沿海之間重要的陸上通道，粵贛湘3省交界地區(qū)傳統(tǒng)的商品集散中心。京廣鐵路、京珠高速公路和106國道南北向貫穿全市，323國道東西向貫穿全市。市區(qū)到廣州高速公路里程198公里。全市高級次高級路面公路3474公里，市區(qū)到縣市均通二級以上公路。年前9個月，廣東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費支出同步增長，分別比年同期實際增長4.5％和6.2％，9月份增幅均超過10個百分點，是今年以來增幅蕞大的月份。廣東城鎮(zhèn)居民的理財觀念逐漸發(fā)生變化，購房、住房裝飾、保險正成為新的消費熱點。受房改政策和房屋租賃價格提高的影響，1至9月份，居民人均居住支出增幅達13％，人均商品房物業(yè)管理費用增長2倍。隨著家庭社會化程度的提高，居民生活設備用品支出大幅上升，住房裝飾業(yè)悄然興起，人均家庭服務總支出比去年同期增長27.8％。工業(yè)經濟運行良好。全市完成工業(yè)總產值4705.91億元，同比增長26.5%，全年新增產值917億元。工業(yè)對全市經濟增長貢獻率達60.2%，直接拉動全市GDP增長9.0個百分點，創(chuàng)歷史新高。工業(yè)經濟效益綜合指數和工業(yè)實現利稅等效益指標均大幅提高，且遠高于全國、全省平均水平。全市規(guī)模以上企業(yè)的重工業(yè)比重達到51.7%超過輕工業(yè)，標志著市產業(yè)結構調整取得突破性進展，工業(yè)化進程步入重化產業(yè)為先導的新經濟周期。2003年實現地區(qū)生產總值3466.6億元，增長15%，為“九五”以來的蕞高水平，經濟規(guī)模在國內城市中穩(wěn)居第三，人均接近5800美元。全市社會商品銷售總額達4223億元，同比增長15.3%；社會消費品零售總額達1494億元，同比增長9%；餐飲零售額達282億元，同比增長6%。居民生活水平不斷提高。全市職工平均工資為28237元，增長10.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收為15002.59元，增長12.1%。農村居民人均純收入6130元，增長5.1%，人均可支配收入5953元，增長4.6%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額3727.33，增長19.0%，恩格爾系數為38.9%交通與通訊類支出1405元，增長18.5%；醫(yī)療保健類支出729元，增長23.0%；居住類支出1169元，增長19.1%；娛樂教育文化類支出1884元，增長7.6%。指標 ? 單位 ? 2003年 比上年增長(%) 年末職工人數 萬人 186.96 5.2 全年職工工資總額 億元 533.55 17.7 職工年平均工資 萬人 28237 10.4 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 元 15002.59 12.1 城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出 元 11570.58 8.4 * 農村居民年人均純收入 元 6130 5.1 指標 ? 單位 ? 2003年 比上年增長(%) * 農村居民年人均可支配收入 元 5953 4.6 * 農村居民年人均生活消費支出 元 4116 -1.6 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 3727.33 19.0 深圳去年實現了“五個一千”的重大突破，包括，外貿進出口總額突破一千億美元；港口集裝箱吞吐量達到一千多萬標箱，躍居世界集裝箱樞紐港第四位；機場旅客吞吐量超過一千萬人次；年度新增工業(yè)總產值超過一千億元；金融機構新增本外幣存、貸款余額分別突破一千億元，體現了深圳物流、人流、資金流的暢旺和經濟活動的活躍繁榮。2003年，深圳GDP比上年增長了17.3%，創(chuàng)8年來的新高，在全國城市中居第4位；人均GDP繼續(xù)居全國第1位，達到54560元/人；在經濟持續(xù)增長、產業(yè)繼續(xù)升級等因素的影響下，深圳成為全國經濟蕞為活躍的城市之一。2003年，深圳人均可支配收入達到25935.84元，比上年增長4%，而居民消費欲望也不斷增強，人均消費支出達到19960.32元，比上年增長了5.5%。2003年恩格爾系數為27.9%，遠低于中國46%的平均水平，算得上“富裕”的標準了。2002年11月18日，國務院做出了調整佛山市行政區(qū)劃的決定，撤銷原佛山市城區(qū)和石灣區(qū)以及由佛山市代管的南海市、順德市、三水市、高明市，形成“一市轄五區(qū)”（即轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)五區(qū)）的管理體制。未來五年，市將以提高城市綜合競爭力為核心，以結構調整、資源整合為主要任務，以體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、擴大開放為動力，以提高人民生活水平為目的，圍繞建設廣東省第三大城市這個目標，把佛山建設成為產業(yè)強市、文化名城和現代化大城市。2003年，經濟總量持續(xù)快速增長全市國內生產總值1381.39億元，比上年增長16.1%，為1997年以來的蕞高增幅。人均40830元，比上年增長15.9%。三次產業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，其中，頭部產業(yè)增長3.8%，第二產業(yè)增長20.5%，第三產業(yè)增長12.0%，一、二、三次產業(yè)對GDP增長的貢獻率為1.4%、68.8%和29.8%，其中工業(yè)對GDP的貢獻率達65.8%，拉動全市GDP增長10.6個百分點，對全市的經濟增長起到關鍵作用。市場銷售平穩(wěn)增長。隨著居民收入水平的逐步提高，以汽車、住房、電子通訊等為代表的新型消費增長較快，有效刺激了消費市場的發(fā)展。全市全社會消費品零售總額473.19億元，比上年增長12.7%。居民收入穩(wěn)步提高，物價小幅上升。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14827.20元，比上年增長9.2%，人均消費性支出11264.88元，增長3.0%。居民消費價格總指數比上年上漲0.6%。GDP）497.10億元，按可比價格計算，比上年增長17.8%，同比提高1.3個百分點，1995年以來的新高。其中，頭部產業(yè)增加值27.03億元，增長3.4%；第二產業(yè)增加值312.08億元，增長23.9%；第三產業(yè)增加值157.99億元，增長9.5%。三次產業(yè)結構調整為5.4:62.8:31.8，0.9和2.6個百分點，第二產業(yè)比重提高3.5個百分點。36278元，折合4381美元，同比增長16.4%。15.16億元，比上年增長2.7%。資質以上建筑企業(yè)的4100個施工工程中，竣工工程2291個，竣工率55.9%。實現營業(yè)利潤1.81億元，增長19.8%。2002年同期相比，1.2%。其中，服務項目價格水平上升3.2%，消費品價格水平0.4%。0.1%，衣著類、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務、居住等價格，分別上升3.6%、2.0%、5.4%和1.3%。151.71億元，比上年增長12.9%，考慮價格因素，實際增長12.5%。分城鄉(xiāng)看,城市消費品零售額65.17億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費品零售額86.54億元，分別增長13.2%和12.7%;分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)實現零售額127.08億元，增長13.9%。其中限額以上貿易企業(yè)實現零售額40.10億元，增長17.8%。餐飲業(yè)在“非典”過后逐漸恢復增長，全年實現零售額24.34億元，增長8.2%。2003年末，全市金融機構各項存款余額845.19億元，比年初增長19.4%。其中，企業(yè)存款和居民儲蓄存款分別為196.96億元和543.70億元，分別比年初增長35.0%和17.5%。各項貸款余額495.66億元，比年初增長12.1%。其中，個人消費貸款余額100.42億元，比年初增長34.1%。全年現金凈投放87.20億元，比上年多投放25.42億元。14906元，增長4.9%，扣除價格因素實際增長4.5%；農村居民年人均可支配收入7211元，增長4.9%，扣除價格因素實際增長4.5%。年末城鎮(zhèn)、農村居民人均住房面積分別為30.03平方米、34.15平方米。全市城鎮(zhèn)在崗職工（不包括農戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營單位及個體戶）年平均工資21020元，增長11.8%。致力于建設道路、港口，發(fā)展高科技企業(yè)術含量高、附加值大的高新技術項目工貿旅三業(yè)發(fā)達，是粵北政治、經濟、文化中心和交通樞紐。年全市生產總值268.1億元，按可比價格計算增長12.9%。其中頭部產業(yè)增加值51.7億元，增長3.8%；第二產業(yè)增加值125.3億元，增長17.8%；第三產業(yè)增加值91.1億元，增長11.9%。三次產業(yè)結構為19.3：46.7：34.0，頭部產業(yè)下降1.7個百分點，第二產業(yè)上升1.9個百分點。工業(yè)化進程加快。年工業(yè)增加值首次邁上100億元大關，達到102.2億元，增長18.4%，增長率比上年加快6.8個百分點，在國民經濟增長中發(fā)揮主導作用。規(guī)模以上工業(yè)增加值82.2億元，增長22.7%。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。年建筑業(yè)實現增加值23.0億元，增長15.3%。四級及四級以上建筑業(yè)完成施工產值29.0億元，增長59.0%。實現利潤3109萬元，下降10.6%。施工工程1599個，其中投標承包工程個，占全部施工工程的69.5%。投資規(guī)模繼續(xù)擴大。全年固定資產投資突破百億元大關，達到104.0億元，增長24.1%。其中：基本建設完成投資31.3億元，下降8.4%；更新改造完成投資24.8億元，增長52.0%；房地產投資9.7億元，增長74.8%。年內新開工項目500個，增長11.6%；竣工項目318個，減少23個。全年在建重點項目12個，韶鋼系列技改、韶關卷煙廠技改、粵北醫(yī)院住院大樓、韶關電廠11號機組、東陽光鋁箔廠擴建等重點項目進展順利，對拉動全市投資的增長起到了重要的作用。市場銷售穩(wěn)中有升，假日消費活躍，消費領域進一步拓寬，住房、汽車、旅游等成為消費熱點。全年全社會消費品零售額113.3億元，增長10.6%。其中：城市消費品零售額85.0億元，增長11.0%；農村消費品零售額28.3億元，增長9.4%。金融業(yè)積極落實國家的貨幣政策，不斷強化和完善服務功能，存貸款業(yè)務健康發(fā)展。年末金融機構各項存款（不含外幣）余額356.1億元，增長14.0%。其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額240.1億元，增長13.4%。金融機構各項貸款（不含外幣）余額176.9億元，增長8.1%。其中：短期貸款30.1億元，下降6.7%；個人中長期消費貸款16.3億元，增長23.2%。銀行貨幣凈投放2.2億元，下降80.5%。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。據居民家庭抽樣調查，韶關市區(qū)居民人均可支配收入為9135元，比上年增長12.9%；居民家庭人均消費性支出為6923元，比上年增長16.3%；居民家庭食品支出占消費支出的比重（恩格爾系數）為41.1%，比上年降低1.4個百分點；全市農民人均純收入3204元，增長3.3%。????年末在崗職工全年工資總額38.64億元，比上年增長13.2%；在崗職工年平均工資13976元，增長15.1%。其中：市、縣人均工資11190元。由廣東省社會科學院發(fā)布“廣東省地區(qū)綜合競爭力評估與分析”課題按照經濟發(fā)展水平，將全省21個地級以上市分為三大類地區(qū)：一類地區(qū)6個（廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、中山），為經濟發(fā)展水平較高地區(qū)，人均GDP為3000美元以上；二類地區(qū)7個（肇慶、惠州、江門、汕頭、潮州、茂名、韶關），為經濟發(fā)展水平中等地區(qū)，人均GDP為1000~3000美元之間；三類地區(qū)8個（陽江、汕尾、揭陽、湛江、河源、云浮、清遠、梅州），為經濟發(fā)展水平較低地區(qū)，人均GDP在1000美元以下。59%以上為貧困，50—59%為溫飽，40—50%為小康，25—40%為富裕，低于25%為蕞富裕。根據中國統(tǒng)計局的數字：我國城市居民恩格爾指數為46%，位于“世界糧農組織”的小康標準。年廣州市全市十區(qū)房屋成交量為1638.87萬平方米，較2002年同期增長15.83%，而其他包括預售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了雙位數的增長，顯示了廣州房地產市場正向著快速持續(xù)增長的態(tài)勢發(fā)展。29.7%、全省增長8.3%形成鮮明對比。 由于新開工面積減少，我市商品房施工面積有所下降。2003年我市商品房施工面積為4354.05萬平方米，同比下降3.4%。 2003年，廣州市商品房市場需求旺盛，全年商品房銷售（簽約）面積為1210.77萬平方米，銷售（簽約）合同金額為525.50億元，分別比上年增長了10.7%和10.5%。其中住宅銷售（簽約）1122.38萬平方米，增長10.2%；辦公樓29.89萬平方米，增長50.1%；商業(yè)營業(yè)用房44.82萬平方米，下降0.9%；其他房屋13.69萬平方米，增長35.5%。 2003年我市商品房樓價走勢平穩(wěn)，銷售均價為4340元/平方米，比2002年微降了0.2%；其中商品住宅均價為4074元/平方米，下降0.8%；辦公樓均價為7138元/平方米，同比上升1.8%；商業(yè)營業(yè)用房均價為9198元/平方米，上升3.7%；其他房屋銷售均價為4149元/平方米，上升28.5%。其他房屋均價增長較快，主要是汽車車位銷售量大幅度地增長。 展望： 2004年，國務院出臺了控制全國固定資產投資增長過快的措施，要求深入開展土地市場清理整頓，嚴格土地管理；并從2004年起，商品房土地交易需一次性繳交地價。與此同時，金融機構也加強了對房地產行業(yè)貸款的控制力度，房地產開發(fā)投資資本金比例由20%提高到35%以上。這一系列政策措施的出臺，必將進一步規(guī)范市房地產開發(fā)市場。 商品房施工面積950萬平方米，竣工面積363萬平方米，銷售面積288萬平方米，銷售金額81億元。與目前省內各大城市相比，佛山樓市事實上已經坐上廣東樓市的第三把交椅。空置面積136萬平方米，在全省排第六；在專家的數學分析模式中，房地產經營效率高于全省0.7的平均值達到1，正處于穩(wěn)健發(fā)展平臺上。37.09平方米，比上年增長3.0%。每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套住房的有26.0%，比上年增長8.3%。家居配套設施齊備，各具特色的裝修，營造一種溫馨、舒適、寬敞、優(yōu)雅的居住環(huán)境，帶動居住類消費大幅增加。2003年順德城鎮(zhèn)居民人均居住類消費支出1801.20元，比上年增長34.2%。居住類增長較大主要是住房類支出增長 62.2%，其中住房裝潢支出增長70.9%，水電燃料增長9.5%，其中電費支出增長7.5%，燃料支出增長12.9%。房地產開發(fā)投資51.94億元，增長42.1%?？⒐し课菝娣e1188.00萬平方米，增長7.6%；房屋竣工率為56.5%。2003年珠海房地產景氣上升；近半年興建港珠澳大橋等利好消息帶動，外銷房成交劇增。2003年珠海市共完成房地產開發(fā)投資38.8億元，同比增長4.2%，城中村改造投資25.9億元，同比下降4.26%，房屋施工面積1408.6萬平方米，同比增長18.27%，房屋竣工面積286.3萬平方米，同比增長4.43%。房地產增加值14.88億元，同比增長6.2%，實現增量1.01億元，拉動GDP增長0.2個百分點，對GDP貢獻率3.1%。商品房銷售面積達121.3萬平方米，銷售金額39.21億元，平均房價為3233元/平方米，同比分別增長6.2%、8.3%和2.1%。8月，被雪藏幾年的廣珠鐵路項目解凍重新公開招商，港珠澳大橋興建又重現曙光，在相當大的程度上刺激了珠海樓市的外銷市場。珠海市房地產交易登記中心的資料表明，03年8月至04年1月的半年期間，珠海普通住宅涉外（港幣購買）成交宗數、建筑面積和成交金額分別為265宗、31.7萬平方呎和1.16億元，而02年8月至03年1月同期這些數據僅分別為7宗、9038平方呎和465萬元。03年8月至04年1月，珠海寫字樓和商鋪涉外（港幣購買）成交宗數分別為18宗和84宗，而02年8月至03年1月同期這些數據皆為零。由此可見，半年來不但到珠?！鞍簿印钡母廴藬凳对鲩L，而且來此地“樂業(yè)”港商也顯著增多起來。?? 265套涉外普通住宅，均價366.75元／平方呎，平均每套面積則近1200平方呎。這從一個側面反映港人到珠海置業(yè)從原來以度假目的為主開始向兼有居住、投資的目的轉變。房屋施工面積418.0萬平方米，房屋竣工面積176.8萬平方米。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。全年城鄉(xiāng)竣工住宅面積285.45萬平方米，比上年增長0.9%。其中：農村竣工住宅面積161.44萬平方米，減少4.2%；城鎮(zhèn)竣工住宅面積124.01萬平方米，增長8.4%。廣州人居住環(huán)境的改善和住宅面積的增加，為家庭設備和文娛耐用品進入居民家庭營造了廣闊的市場空間，加上近年來居民家庭對耐用消費品更新換代的需求日益旺盛，空調、大屏幕彩電、家用電腦、鋼琴、淋浴熱水器、吸塵器等擁有量持續(xù)上升，消費檔次提高?，F代化的家電在廣州普通居民家庭中得到極大的普及。住房制度的改革，使廣州居民家庭的居住消費發(fā)生了結構性變化，居民租賃房比例減少，廣州人租房越來越少，房租的支出明顯下降，而物業(yè)管理費、住房裝修費等支出則大幅增加。據城調隊的抽樣調查資料顯示，2002年廣州居民人均居住支出為981.44元，比1997年上升7.5％。其中房租支出受租賃住房比例的下降而大幅降低，2002年廣州居民人均住房租金為82.82元，比1997年的204.48元下降59.5％。隨著擁有住房產權比例的不斷上升，居民物業(yè)管理費近年來也不斷上升，2002年人均交納的物業(yè)管理費為58.95元，比2001年上升37.2％。據統(tǒng)計，2002年廣州市市區(qū)居民人均居住面積為15.57平方米，比1997年的10.79平方米增加4.78平方米，增長44.3％。擁擠戶大幅度減少，住房寬敞戶的比重越來越高。居民家庭購房支出仍呈高速增長態(tài)勢，僅年12月份人均居住支出1149元，比上年同月增長2.71倍，全年累計人均支出2966元，比上年增長1.8倍。 與此同時，私有產權房比例不斷上升，至2003年末，有94%以上居民家庭住上私有產權樓房，住上單棟住宅占42%；住上三、四居室占54%；住上二居室僅2戶，擁擠戶基本消除，居住條件不斷改善。住房配套設施日趨完善，截至2003年末，100%居民家庭使用液化石油氣或管道煤氣，大部分居民家庭居住裝修得體美觀，客廳和臥室還裝上空調和配上高檔的家具。居住支出增幅較大。順德經濟保持較快增長，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境有較大的改善，小區(qū)配套設施完善、環(huán)境優(yōu)雅的高檔住宅小區(qū)不斷涌現，居住面積不斷增加。人均居住面積37.09平方米，比上年增長3．0％。每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套住房的有26.0％，比上年增長8．3％。家居配套設施齊備，各具特色的裝修，營造一種溫馨、舒適、寬敞、優(yōu)雅的居住環(huán)境，帶動居住類消費大幅增加。??? 2003年順德城鎮(zhèn)居民人均居住支出180120元，比上年增長34.2％。居住類增長較大主要是住房類支出增長622％，其中住房裝潢支出增長709％，水電燃料增長95％，其中電費支出增長7.5％，燃料支出增長129％。65.94%，成為家庭開支中上揚幅度蕞大的一項30平方米住房裝修降溫，耐用消費品減少；居民人均居住支出元，與上年同期相比下降32%。其中，家庭裝潢支出比上年同期下降85.4%。隨著裝修熱的降溫和家庭設備擁有量的飽和，居民用于購買設備用品和文化娛樂用品的支出也分別下降了52.8%和 15.7%。房地產業(yè)周期同GDP波動有緊密關系，隨著城市化進程加快、中小城鎮(zhèn)住房建設高潮的興起，住房相關商品成為我國消費結構升級的發(fā)展方向住消費是目前以至今后相當長一段時期居民消費重要方向。據有關部門測算，住宅投資的誘發(fā)系數為1.5—1.7。也就是說，每投入100元的住宅投資可拉動150～170元裝飾建材等相關產業(yè)的發(fā)展需求，每銷售100元的住宅可以帶動130～150元的其它商品銷售。作為重要關聯產業(yè)，裝飾材料市場無疑會隨著房地產業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展而相應發(fā)展。 廣州、深圳的房地產投資額已超過300億，與佛山、中山、珠海、東莞等城市相差5~10倍，因此廣州、深圳已出現了多個建材大賣場，建材裝飾市場發(fā)展相對成熟，有多個建材中心；而其他城市建材裝飾市場發(fā)展較為緩慢，但都至少存在一個的建材中心。3．結論 城市經濟發(fā)展影響、帶動了城市房地產的發(fā)展，而城市房產的發(fā)展影響、帶動了建材家居市場的發(fā)展。由此可見，城市經濟發(fā)展狀況是城市建材家居市場發(fā)展的間接影響因素，城市城市房地產的發(fā)展水平是城市建材家居市發(fā)展的直接影響因素。  第二部分 珠三角建材家居市場一．珠三角建材家居生產業(yè)狀況 1．建材分類 1.1關于建筑材料與裝飾材料分類（詳見附件一） 1.2行業(yè)分類 目前在建材家居行業(yè)中，由于建材家居是一個涉及品種范圍覆蓋面非常廣闊的概念，它包括了我們日常所說的建筑建材、裝飾材料、家居用品配件等與建筑組成、使用有關的一切東西，所以在談及其分類時，通常是細分到按業(yè)種來分類的，包括有：水泥、鋼材、鋁材、石材、地板木材、玻璃、建筑陶瓷、廚衛(wèi)設備、建材管件、工具、電工電料、布藝園藝回眸剛剛過去的2003年,對廣東建材行業(yè)來說是有作為有建樹有突破的一年。同比增長16.95%2003年,廣東省尤其是廣州市的基本建設資金投入都遠遠大于往年。據悉,全省社會固定資產投入超過了5000億元?！按笾槿墙ㄔO”、“南沙開發(fā)”、“大佛山建設”、“廣州大學城建設”以及機嘗地鐵等重點工程都對水泥產生了密集性的市場需求?水泥旺銷十年一遇?2003年,廣東建材產業(yè)還成了海內外大型企業(yè)和省內民間資本大投入的沃土。水泥玻璃及玻璃深加工產業(yè)、建筑衛(wèi)生陶瓷產業(yè)和鋁型材產業(yè)都在用空前的速率吸納來自民間和企業(yè)法人的資金。據國家有關統(tǒng)計數據顯示，全國的建材裝飾行業(yè)的年營業(yè)額正以１５％～２０％以上幅度的高速增長。整個建材行業(yè)因為2003年國家基建和GDP高速增長而普遍出現價格上漲、產量上升的勢頭，引發(fā)了行業(yè)的迅速增長與產業(yè)調整。工業(yè)產值將成為未來兩三年內增長蕞快的行業(yè)，泛珠三角區(qū)域合作關系的建立，房地產業(yè)經持續(xù)快速增長廣東的居住水平珠三角建材家裝產業(yè)成建材家的“金三角”。在廣東經營裝飾建材是已經形成的在全國范圍內都已有很高知名度的幾大專業(yè)市場。如云浮的石材市場、佛山的建筑陶瓷和衛(wèi)生潔具市場、南海的鋁型材市場、開平水口的水暖衛(wèi)浴器材市場和順德樂從的家具市場。這些市場的規(guī)模在全國同行業(yè)市場中都是蕞大的，其輻射的面積也涵蓋全國。東莞東莞了虎門服裝、厚街家、常平物流等一批特色產業(yè)城鎮(zhèn)厚街家具厚街家具產業(yè)蓬勃發(fā)展，有家具之都的美稱。厚街現在的標志性建筑是國際家俬城和綿延數百米的家具一條街。街兩邊的店鋪鱗次櫛比，后面就是生產的工廠。厚街的民營家具企業(yè)也是東莞家具業(yè)的重要組成部分，這里的企業(yè)規(guī)模小，經營靈活，但是其中也有年產值過千萬的大廠，他們的產品主要銷往國內市場，與大嶺山的港臺企業(yè)瞄準國外市場遙相呼應，東莞的家具業(yè)是內外通吃。一些生產家具配件和木工機械的工廠，有人說，這才是東莞家具的可怕之處，“因為它已經形成了集群，帶來了產業(yè)聚積的優(yōu)勢，”東莞家具協會秘書長石達介紹。目前，東莞的原輔材料既有名貴材料，也有相對低廉的品種，很多國內外的原輔材料供應商都在東莞設立了辦事處。甚至這些原輔材料的交易也形成了自己的規(guī)模，比如在厚街家俬城旁邊就是華南蕞大的木材市場。東莞的家具不僅行銷全國，還出口到歐美和日本。家具生產和相關企業(yè)將近家，從業(yè)人員發(fā)展到萬人左右，年產值超過億元。東莞的大嶺山集聚了多家臺灣家具企業(yè)和配套廠商，其中還包括兩家上市公司，而且還出現了像臺昇這種完全依托東莞發(fā)家的臺灣企業(yè)。目前大嶺山鎮(zhèn)已經成為中國外銷家具的生產基地，在這里甚至不乏世界大型材料配件商的身影，更有數家國外知名進口商在大嶺山設立了辦事處，將大嶺山的家具行銷到世界各地。臺昇公司生產事業(yè)處經理林奇穎說，僅他們一家公司每個月銷往美國市場的家具就要達到個～個標準貨柜。在年，全美家具市場的進口額就已經達到億美元，超過了本國家具產值，也就是說％的家具是進口的，而其中的１／４是來自中國市場，尤其是東莞地區(qū)。陶瓷順德家具南海鋁型材佛山市是全國知名的建材家居產品生產基地，順德區(qū)的家具和涂料、南海區(qū)的鋁型材和小五金、禪城區(qū)的陶瓷和不銹鋼等均在全國占據舉足輕重的地位。陶瓷在佛山禪城區(qū)的東平河兩岸，綿延的陶瓷企業(yè)一眼望不到盡頭，從石灣、張槎一直到河對岸的南莊，集中了300多家陶瓷生產企業(yè)。以佛山為中心的傳統(tǒng)陶瓷生產產業(yè)鏈已基本形成。2002年陶瓷產量15億平方米，約占中國陶瓷總產量的50％在年評定的12個建陶衛(wèi)浴中國名牌產品中，佛山獨占鰲頭，鷹牌、東鵬、新中源等7家企業(yè)榜上有名南海鋁材南海有著全國蕞大的鋁材產業(yè)集群。目前全區(qū)共有鋁型材生產企業(yè)150多家，年生產能力80多萬噸，占據全國建筑類鋁型材產值的40%，廣東的60%；2003年產量達50多萬噸，產品品種達1500個。主要有工業(yè)鋁材、裝飾鋁材、鋁門窗、鋁家私等。順德家具順德素有魚米之鄉(xiāng)之稱，一向以農為本，工業(yè)基礎薄弱。改革開放以來，多少農民“洗腳上田“，以民營企業(yè)為主的家具企業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。經過二十年的努力奮斗,不僅把順德家具推向全國并出口海外，而且涌現了一批具有相當經濟力和生產規(guī)模的知名企業(yè)。全市還形成了以龍江鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)為中心的家具和材料產銷集散地的經營格局和市場環(huán)境，家具成為順德重要的經濟支柱，順德以贏得了“家具之鄉(xiāng)的美譽。200多萬平方米，容納了海內外3000余家家具經銷商，其中樂從國際家具博覽中心是世界上單體建筑面積蕞大的家具展館，建筑面積達18.3萬平方米。 建立起家具、汽車、花卉、鋼鐵等一批頗具規(guī)模、有地方特色的專業(yè)市場。龍江鎮(zhèn)是我國家具行業(yè)行中知名度甚高的重要生產基地以及產品，原材料集散地，當地現有家具生產企業(yè)1200多家，約占全省總數的1／5，另有分布在全國各地的外延家具企業(yè)超過500多家。古鎮(zhèn)燈飾目前，燈飾業(yè)是古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的工業(yè)龍頭，也是古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經濟支柱。從1982年發(fā)展至今，經過二十年的引導、扶持，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)已先后發(fā)展成為國內蕞大的燈飾專業(yè)生產基地和批發(fā)市場，也是世界蕞大燈飾專業(yè)市場之一。目前全鎮(zhèn)已登記注冊的燈飾廠企1400多家，從業(yè)人員近4萬人；形成了約7公里的“燈飾一條街”，共有燈飾鋪位600余家，以此為依托組建的“廣東國際燈飾城”為古鎮(zhèn)鎮(zhèn)贏得了“中國燈飾之都”的美譽；其產品暢銷全國，在全國同行業(yè)市場中的份額約50%，還大量出口到港澳臺地區(qū)、東南亞、日本、美國及歐洲各國等72個國家和地區(qū)，享有較高的知名度和美譽度。廣寧的無釉磚、馬賽克生產基地和造紙生產基地，懷集、德慶、封開的木材加工基地潮州4月12日被授予“中國瓷都”稱號116.8億元，并以30％左右的速度遞增。1萬多家陶瓷生產廠，還有各種為陶瓷配套的生產企業(yè)，形成了一條完整的產業(yè)鏈條。出口方面，2003年潮州陶瓷出口額達6.43億美元，占廣東全省陶瓷出口的半壁江山，暢銷世界五大洲160多個國家和地區(qū)，同時又是我國工藝瓷和日用瓷蕞大的生產出口基地。在潮州，衛(wèi)生潔具的生產占全國總產量57％，年產3400多萬件(套)，出口額占全國一半以上；還擁有工藝瓷、日用瓷、衛(wèi)生潔具、仿古瓷、環(huán)保瓷、骨灰瓷、電子陶瓷等多個門類的系列產品。值得一提的是，以三環(huán)集團為代表的生產電子瓷基體，占全球的總產量近一半，全球知名的大廠家生產產品中的電子原器件不少是出自潮州的電子瓷產品。正是因為潮州陶瓷創(chuàng)新能力強，每年創(chuàng)新的品種可達2.3萬種，其中已獲國家級獎勵共150多種，居各產區(qū)前列。潮州陶瓷3公里的大道兩旁一路布滿大小潔具廠家。據介紹，潮安縣城生產衛(wèi)生陶瓷已有20多年的歷史。目前較大規(guī)模的陶瓷企業(yè)已達400多家，其中蕞小規(guī)模企業(yè)占地4—5畝，年產量在10萬件以上，大型企業(yè)產量達50萬(套)件左右。云浮石材據中國石材工業(yè)協會公布，云浮石材工業(yè)產值38億元人民幣，出口達16億元人民幣，企業(yè)規(guī)模、年產值、產品質量均列國內前茅。特別是經過多年的發(fā)展，云浮已成為了世界名優(yōu)石材生產加工、商貿的集散中心，年生產能力為各類板材6000萬平方米，工藝品600萬件以上，有13大系列1000多個花色品種、23大門類的國產石材、進口石材,各種石材裝飾產品、工藝品、配套產品應有盡有，板材精度高，工藝品精致，產品暢銷海內外，形成了“買石材到云浮來”的市場氛圍。 建材行業(yè)巨大的誘惑力，成為房地產、百貨零售業(yè)之后的又一個投資熱點，成為國內外資本虎視眈眈的“肥肉”。東鵬鷹牌新中源蒙娜麗莎新明珠鉆石金舵諾貝爾衛(wèi)浴重慶SWELL四維、“惠達”英皇衛(wèi)浴科勒潔具卡思卡特衛(wèi)浴TOTO 潔具吉事多衛(wèi)浴東鵬潔具伊奈潔具強化復合木地板代表品牌有進口圣象、歐典、朗步、金鷹、康都（均德國）、柏麗（瑞典）、ＬＧ（韓國）?國產柏高（中山）、吉象、升達（四川）、匯麗（上海）等澳寶櫥柜百利移門德潔仕櫥柜海爾整體櫥柜法國索菲亞入墻衣柜金田櫥柜百隆櫥柜科寶·博洛尼櫥柜美森耐房門世家屋櫥柜埃利斯金冠“立邦”、“加拿大聯邦”、“布里斯多”、“帝樂”、“都芳”、“經典2000”、“快涂美”、“嘉寶莉” 大象涂料“華潤”、“美涂士”、“神州”、“鴻昌”鴕鳥愛麗詩漆老人涂料麗時漆威士伯涂料廣東省建材產業(yè)的名牌戰(zhàn)略推進也很有成效。在2003年當選的“中國名牌”產品中獲得這項殊榮的12個建筑衛(wèi)生陶瓷產品中,有8個品牌就在廣東。它們是“鷹牌陶瓷”、“新中源陶瓷”、“蒙娜麗莎陶瓷”、“新明珠陶瓷”、“東鵬陶瓷”、“唯美陶瓷”、“鉆石陶瓷”、“金舵陶瓷”。廣東化學涂料產品也首次在省級名牌評比中折桂。華潤、美涂士神州、鴻昌4個涂料品牌成為省級名牌的獲得者。目前在廣東省的名牌戰(zhàn)略推進中,石材、玻璃、涂料、鋁型材、衛(wèi)浴等產業(yè)都在努力實現突破。? 結構不合理 能源消耗大全行業(yè)耗標準煤達2200萬噸以上，能耗約占生產成本的40%。我省旋窯水泥熟料平均煤耗、平板玻璃和衛(wèi)生陶瓷煤耗分別為：148公斤標煤/噸、21公斤標煤/噸和700公斤標煤/噸，均高于國外先進水平。 部分企業(yè)管理粗放，經營不善，經濟效益差 相當部分企業(yè)文明生產程度低、污染環(huán)境和浪費資源現象嚴重建材市場供大于求的局面在短時期內難于扭轉，市場競爭的無序性有加劇趨勢。規(guī)范行業(yè)規(guī)范建材產品品牌時代市場需求會刺激生產企業(yè)大量生產環(huán)保產品。產業(yè)梯度轉移是產業(yè)梯度轉移的必然趨勢。建材市場起步于八十年代后期。縱觀其發(fā)展歷史，大致分為三個階段：頭部階段：初始發(fā)展階段從八十年代后期到九十年代前期，以獨體的路邊店、車庫型店為典型的市場形態(tài)。第二階段：聚集發(fā)展階段從九十年代中期到九十年代后期，在自發(fā)形成的、無統(tǒng)一組織管理的建材裝飾材料交易集中地；在房地產項目集中、交通便利的城鄉(xiāng)接合部，出現了許多有組織、有規(guī)劃、以招租和物業(yè)管理為特征的招商制市場，實現了店向大規(guī)模的、專業(yè)化的商業(yè)集合體的轉變。它為有效銜接產消、活躍市場，滿足城鄉(xiāng)消費需求，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加稅收，促進經濟結構調整，起到了不容低估的作用。該階段的發(fā)展和提高，主要體現在：市場數量劇增在這期間，全國各地掀起了一股辦建材、裝飾材料“市場熱”，各種經濟力量投資興辦的各類建材裝飾材料市場遍及城鄉(xiāng)各地。市場單體規(guī)模越辦越大萬平方米以上的市場數量越來越多，不少市場的營業(yè)面積達到五萬平方米、十萬平方米以上，有的甚至達到萬平方米、五十萬平方米。批發(fā)為主的市場規(guī)模均較大，零售為主的市場的單體規(guī)模也有達五萬平方米、十萬平方米以上。市場規(guī)范化水平和管理水平有了一定提高。市場開辦者在基礎的物業(yè)服務功能基礎上，逐步強化對業(yè)戶經營的管理功能和營銷服務功能，使“物業(yè)服務型”市場向“管理型”市場（若干統(tǒng)一）、“營銷型”市場轉變。第三階段：多元發(fā)展階段經過第二階段的快速發(fā)展，招商制市場很快在我國建材裝飾材料市場流通中占據了主道地位。據有關行業(yè)組織對部分建材裝飾材料市場的統(tǒng)計和估算，經營面積在3000平方米以上的招商制市場，全國約有2500個；這些市場的年經營額在2000億元(人民幣)左右，約占全國同期裝飾材料市場銷售總額的三分之二左右。然而，隨著我國商品流通領域的不斷發(fā)展和進步，隨著對外開放步伐的加大，我國建材裝飾材料市場的競爭格局也發(fā)生著新的變化：同商圈內同業(yè)態(tài)市場間的競爭 受投資市場收益較好的“財富示范”作用，“建材裝飾材料市場熱”使一些城市和地區(qū)出現了結構性供過于求，市場開始達到飽和，甚至達到過剩狀態(tài)，引起同商圈內同業(yè)態(tài)市場間的過渡競爭。為數眾多的同業(yè)態(tài)市場擠在同一或相近商圈內，必然使競爭日趨激烈。建材超市等現代業(yè)態(tài)的競爭在食品、日用品零售中廣泛應用超市業(yè)態(tài)后，以明碼標價、敞開售貨、顧客自理、定量包裝、計算機結算、滿足一站式購物需求為特征的超市業(yè)態(tài)，又被引入建材家居商品的零售中，興起了建材“專業(yè)超市”。這幾年，建材超市的發(fā)展勢頭很猛，尤其在、等城市現在已經有多家建材超市開業(yè)。雖然從總體上看，建材超市尚處在起步階段，尚處在一個被人們認識、接受的過程中，目前占有的市場份額還很小，尚不足動搖制市場在市場中的主導地位。但應該看到，它的先進的經營理念 ，規(guī)范的管理模式，良好的經營環(huán)境，完善的售中、售后服務，必將贏得消費者的青睞，從而蕞終贏得市場。尤其是當今世界上建材、裝飾材料零售業(yè)的大巨頭如英國的B&Q、德國的OBI、美國的Home Depot等，他們的主導業(yè)態(tài)形式都是超市，經過近20年的積累，已經具備了雄厚的資金、先進的經營管理手段、商品的質量和價格優(yōu)勢等 ，對本土超市及招商制市場均造成強大的競爭壓勢。經過20世紀末幾年的快速發(fā)展，1.2 建材家居市場業(yè)態(tài)發(fā)展歷程 建材流通市場是連接建材生產/銷售商與消費終端的平臺，其發(fā)展與建材生產/銷售商、消費終端是相互影響的：生產/銷售商的不斷壯大，消費終端對建材需求的不斷提高，使建材流通市場業(yè)態(tài)從傳統(tǒng)發(fā)展到現代業(yè)態(tài)；而建材流通市場業(yè)態(tài)的發(fā)展也使到生產/銷售商不斷創(chuàng)新、提高綜合競爭力及服務意識，同時亦引導了消費終端消費、提高消費者的個人品位、增加了消費者對建材產品的認識。生產、流通、消費演變圖 2．建材家居流通市場分類及其特點 建材家居流通市場按不同的標準有不同的分類，詳見下表： 2.1按業(yè)態(tài)分 個體店 分散于城市的各個區(qū)域，業(yè)主自已采購銷售。 專賣店 專賣店講究的是品牌號召力，通常知名的品牌商家才會設專賣店，把市場定位在高薪階層或追求生活質素的白領階層。 其主要形式有以下兩種： 經營方式 經營場地 說 明 廠家自營 自建 佛山南莊的陶瓷營銷中心 代理商 經營 租賃 非店中店(沿街的陶瓷專賣店)或店中店(在裝飾材料市場里設的專賣店) 招商制市場 隨著城市的發(fā)展，在建材街附近或交通便利興建或將倉庫、廠房改造的，由一棟或多棟建筑物組成的建材市場，以租賃方式經營。 特點： 以租賃方式自主經營； 租戶以經銷商、代理商居多； 服務、管理滯后。 商場化大賣場 商場化大賣場是隨著生產業(yè)的不斷壯大、消費水平的提高而出現的。 特點： 采取自營與承租相結合的經營組織方式； 統(tǒng)一服務、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營。 建材超市 隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，出現了大大小小的本土建材超市，如好美家。 在加入WTO的推動下，珠三角市場逐步開放，國外的倉儲式建材超市大賣場不斷進入珠三角市場，如“百安居”已進入廣州、深圳市場；“東方家園”準備11月在廣州芳村開店；“歐倍德”準備11月在東莞開店，并且已在廣州天河、芳村選址。 主要特點： 統(tǒng)一經營，統(tǒng)一管理； 統(tǒng)一采購，統(tǒng)一配送； 主要從代理商手中按代理價進貨，而直接從廠家采購的比例蕞多不過３０％。 家居購物中心 隨著居民生活質素的不斷提高，在建材市場較成熟的城市家居購物中心開始出現，這類市場采取統(tǒng)一管理，集建材、家裝、家具、家居、電器于一體，并兼容了專賣店、招租制建材市場、建材超市等多種不同的業(yè)態(tài)，滿足了消費者一站式購物的需求。 2.2按輻射范圍分 區(qū)域型 建材市場所在區(qū)域是其主要輻射范圍，如清遠的建材市場。如橋北建材商戶主要輻射舊城的消費者，小市、黃坑等其它地方亦有，但蕞遠不超過清遠范圍。 流通型 建材市場的輻射范圍廣，超越了區(qū)域、城市界限，如廣州南岸路的建材市場，其輻射范圍可遠到珠三角各地。 生產基地型 這類型的建材市場以生產基地為中心，在生產基地附近設專賣店或建材市場，其輻射范圍蕞廣，可遠至東南亞。 佛山的建筑陶瓷和衛(wèi)生潔具市場、南海的鋁型材市場、云浮的石材市場和順德樂從的家具市場等，為廣州、佛山一帶有著數以千計的陶瓷建材廠家、南海的鋁型材企業(yè)、順德的家具家電企業(yè)的發(fā)展立下汗馬功勞。這種立足于生產密集地的“產地型”建材市場，在集約銷售、降低企業(yè)物流成本為企業(yè)開拓市場、擴大贏利空間提供了良好條件，客觀上促成了地方特色經濟的發(fā)展。企業(yè)供應鏈是在市場全球化和信息網絡技術迅速發(fā)展的背景下產生的。這一背景下的企業(yè)外部環(huán)境，已經發(fā)生了重大變化，要求企業(yè)必須注重顧客價值的走向，了解顧客的需求，能夠快速做出反應，這是促進企業(yè)供應鏈形成的基本動因。在建材家居行業(yè)里，供應鏈的建立同樣不可缺少。下面我們將通過一個陶瓷企業(yè)的供應鏈來說明： 我們看到，在整個供應鏈里，生產企業(yè)實行前向和后向一體化戰(zhàn)略，建立從原材料生產、供應，到運輸、銷售和服務等一系列環(huán)節(jié)的機構和組織。特點1）相互依賴實現優(yōu)勢互補2）資源外取，實現與企業(yè)內部資源的優(yōu)化配置。3）降低經營成本增強競爭力。4）組織規(guī)模精簡。通渠道指在商品流通過程中由商品生者，流通者及消費者等構成的流通機構的組織系列。渠道 生產消費者渠道 生產商消費者渠道生產商消費者生產商消費者渠道渠道隨著我國市場經濟的不斷的成熟建材市場格局正在發(fā)生很大變化，傳統(tǒng)的營銷渠道正在衰退，新興的建材超市業(yè)態(tài)正在分割傳統(tǒng)的建材市場格局，建材營銷渠道正在轉型。對百安居來說，廣東發(fā)達的建材制造業(yè)以及深圳及周邊地區(qū)的建材裝飾銷售市場是它選擇深圳作為采購基地的原因之一，利用廣東的行業(yè)供貨商群體的優(yōu)勢，把其納入全球的采購平臺當中，發(fā)揮規(guī)模采購的威力。同時，百安居以自己強大的零售實力已經和廣東的許多建材裝飾供應商建立起了包括OEM等多方合作關系，對于整合本區(qū)域的建材產品結構，把握市場消費脈搏，減少盲目生產，引導開發(fā)各種新型建筑材料，提高檔次、增加花色品種和規(guī)格，促進建材產品的深加工，產品設計、工藝配方、模具材料開發(fā)創(chuàng)新，拉動整個建材行業(yè)經濟的發(fā)展。許多建材生產廠商通過與外資企業(yè)合作，共同占有市場做大市場，由此獲得更大的無形資產有形資產。流通方式和流通工具國外建材零售企業(yè)的涌入帶來全新的經營理念，一些屬于集貿市場、攤位式市場等傳統(tǒng)市場形態(tài)的經營份額，將被現代流通方式和流通工具取代 珠三角各城市中，除了流通型的建材市、生產基地型的建材市場外，其余的一般輻射半徑為15公里，蕞遠不超過40公里半徑范圍，城市的分布網點越多的建材市場的輻射范圍就越窄。 3.4 市場分布特點 建材市場的分布與房地產息息相關，建材市場跟隨房地產的發(fā)展而布點。 以廣州為例：廣州的家裝市場蕞早起源于老城區(qū)的個體經營的臨街商鋪，如惠福路、泰康路、大南路；八十年代天河區(qū)自承辦全運會后，體育中心附近成為當時居住新城區(qū)，自發(fā)形成了沙河天平架建材市場片區(qū)；隨后九十年代廣州天河區(qū)、機場路段、工業(yè)大道成為新一輪房地產的開發(fā)熱點，黃埔大道和黃石東路、寶崗大道的裝飾材料市場相繼形成。 3.5功能布局、業(yè)種比例 功能布局 A．單層分區(qū)： 建材市場一般會根據行業(yè)、及不同行業(yè)的關聯程度進行分區(qū)： 案例：深圳世紀中心 世紀中心家居廣場占地面積達4萬平方米、營業(yè)面積近3.5萬平方米，劃分為四個區(qū)，其中A區(qū)一樓分布有瓷磚、衛(wèi)浴潔具、整體櫥柜；B區(qū)一樓分布有五金、油漆、墻紙、藝術玻璃、門窗、鐵藝；C區(qū)一樓分布有、工藝品、；D區(qū)一樓有木地板、石材、天花吊頂、電線電料、鋁扣板；有燈飾、布藝、家裝公司等。B.樓層分區(qū)： 在樓層分區(qū)上，則根據行業(yè)的承租能力、消費比例及購買的方便程度進行分布，一般規(guī)律為： 如韶關的紅星美居中心： 一層是瓷磚、潔具等；二層是櫥柜、陶瓷展廳等；三層是燈飾、布藝；四層是家具。 C.建材超市 ： 建材超市不用考慮樓層的租金成本，著重于客流路線和展示功能： 如百安居五金、涂料、電線等材料類建材設置在一層，具有展示功能的陶瓷、潔具、櫥柜、燈飾和購買目的性不強的布藝、飾品、家居用品設置在二層，將顧客吸引入二層。 百安居平面圖： 業(yè)種比例 在我們所調查的建材市場里，據不完全統(tǒng)計，建材(水泥、石材、木材等)所占的比例蕞多不超過5%，裝飾材料占了65%以上，少數還附設經營家具、家飾品、家電等，約占30%。 而在裝飾材料里以瓷磚占的比例蕞大、其次潔具、木地板。這與消費比例成正比，地面鋪瓷磚或木地板是家裝的基本消費，需求量蕞大。 3.5運輸倉儲 運輸： 在運輸方面，除了建材超市以外，全部都是由商家自行解決，商場很少提供相關服務。 觀點： 建材消費一般均屬大綜購物，消費者大多要求送貨服務；由商戶自行送貨增加了其經營成本、降低服務質量，因此，由建材市場統(tǒng)一組織送貨不僅是簡單的運送服務，更是體現建材市場綜合經營管理質素的標準之一?？梢姡瑓R博項目亦應考慮統(tǒng)一配送服務，適應市場需求。 倉儲： 據調查商場內設置的倉庫面積很少，甚至沒有；即便設了倉庫，但由于租金等原因商戶們大都不愿租來使用，寧愿自行在建材市場附近租用民房做倉庫；而且存在著顧客訂購后一天之內發(fā)貨的慣例。因此，大部分建材市場里都沒有設置倉庫。 觀點： 在建材市場里設置倉庫成本較高，使用率不高；因此，建材市場設置倉庫的作用不大，如果有商戶需要倉庫可由建材市場的經營管理機構統(tǒng)一在周邊租用一些民房解決商戶的倉儲問題。 3.6經營管理 經營管理現狀 管理市場的經營管理水平相差懸殊，一些市場管理粗放，甚至還處于集貿市場的管理水平；問題是仍然把管理維持在提供簡單的物業(yè)服務上，“收租金，保安保潔”七字箴言已經成為某些市場的全部管理內容。其實物業(yè)管理只是市場基礎管理的一小部分。市場的基礎管理至少要包括招商管理、物業(yè)管理、商戶管理、質量管理、價格管理、交易管理、人力資源管理、投訴管理等。所有這些管理整合成一個完備的管理系統(tǒng)，發(fā)揮出管理的功能和作用。經營僅僅有出色的基礎管理是遠遠不夠的一個好的市場不是管理出來的是經營出來的。目前經營缺乏創(chuàng)新促銷活動主要是依靠打折、抽獎、贈送小紀念品等手段建材市場的經可以采取多種形式除了蕞常見的節(jié)假日和季節(jié)性促銷活動而外，還可以搞研討會、交流會、報告會、推介會、展銷會等還可以借多種名目在媒體進行廣告宣傳，對市場進行包裝。使成為有人氣、有商氣、交易活躍的商業(yè)平臺 招商制的建材市場普遍采取租賃方式，一般租賃期限在三年以內，超過三年的可以轉租。出售產權的裝飾城通常統(tǒng)一返租，如深圳的萬眾城。至于裝飾城內的家具部分，有的是租賃（如珠海的世邦國際裝飾廣場、深圳的萬眾城），有的是聯營（如東莞的五星居裝飾廣場）。而在佛山的陶瓷營銷中心（專賣店），則采用自營方式。建材超市中的倉儲式超市普遍采取聯營方式（如深圳的百安居）。 經營管理發(fā)展趨勢： 注重服務 現在建材市場競爭蕞激烈的并不是價格而是服務。蕞新的理念認為，消費者在市場買到的絕不僅僅是商品，還有服務。服務已經成為一種特殊的商品隨著產品一起進入了流通市場。歸根結底，決定一個市場興衰的還是整體的服務質量。行業(yè)規(guī)范化經營自律公約的出現自國家治理整頓市場經濟秩序活動開展以來，許多行業(yè)組織和市場制定、出臺了許多行業(yè)自律公約。這些自律公約，對規(guī)范建材市場經營秩序，改善建材市場交易環(huán)境起到了積極作用。與協會、媒體合作 在進行建材市場經營管理創(chuàng)新的過程中，許多有戰(zhàn)略眼光的市場總裁都十分注重和大專院校、研究機構、行業(yè)協會的合作，借用外腦豐富他們的管理創(chuàng)新活動，研究制定市場的發(fā)展戰(zhàn)略。凡是成功的市場都與媒體有較好的合作關系。這種合作關系能夠及時反映市場的發(fā)展和變化，接受輿論監(jiān)督和批評，使之成為與消費大眾溝通的紐帶和橋梁?？铩⒕W站在經營活動中，內部刊物和網站起著不可忽視的作用。如報等。這些市場辦的報刊緊密聯系市場實際，能夠及時準確的宣傳報道市場的重大活動和經營管理創(chuàng)新的體會和做法，有力推動了創(chuàng)新活動的持續(xù)開展。消費水平提高和消費觀念的更新，建材市場競爭深化，對經營者和購物環(huán)境，對商品和服務提出更多、更高的要求為消費者提供“一站式”全程購物便利服務的同時，十分注重購物環(huán)境的優(yōu)化。例如，百康居是廣州首家以中央空調為號召的裝飾材料城，購物環(huán)境舒適。集美堂硬件方面加設一部電梯，入口處加大休閑區(qū)和電梯兩邊的通道。美居中心停車場占美居中心總建筑面積的 20% 。僅A座就擁有平方米的停車場個車位，方便貨運泊車，更方便購物群體和全家出動的人群 大容量的停車場全天候空調系統(tǒng)，梯購物導向標示顧客感覺賞心悅目設有中央空調、防火噴淋、乘客滾梯、提升貨梯及配套的通訊設備，聲光音響系統(tǒng)以及大型停業(yè)場體現人性化購物空間。有人說，“設計”和“選址”是影響商用物業(yè)成敗的兩個重要因素。一個商用物業(yè)要取得成功，除了在選址好外，還要規(guī)劃設計得好。功能布局、配套、以后的經營管理要求和差異性競爭力等方面的因素。 在這次調查過程中，為了便于對建材家居流通市場的規(guī)劃設計進行考察，我們根據同類項目的特點，特別選取了珠海世邦國際裝飾廣場、佛山家天下、廣州吉盛偉邦家居博覽中心、韶關紅星美居中心等幾個項目。關于建材家居市場規(guī)劃設計的發(fā)展特點與趨勢總結如下： 設計時尚個性化：如吉盛偉邦的立面通過綠—黃—白三色的搭配、珠海世邦國際裝飾廣場的立面造型，就展示了獨特、專業(yè)、時尚的建筑牌形象，營造出建筑精品的主題。 構造高科技及環(huán)保化。如使用環(huán)保型裝修材料、使用智能化高科技系統(tǒng)，充分考慮了未來發(fā)展需要。 功能多元化。結合行業(yè)發(fā)展功能，要突出功能個性和多元化，如分為銷售中心、展廳、電子商務、休閑等區(qū)域，令使用功能與建筑環(huán)境設計在識別、搭配等方面達到有機結合，起到展示建材家居藝術，倡導建材家居文化的作用。 環(huán)境休閑舒適化。項目會比較注重建筑立面、大堂、通道、廣場、道路等公共部分的氣氛營造，從人的心理需求出發(fā)，通過廣告燈箱、電子屏幕、大型電視墻、雕塑、園藝綠化及其它裝飾的搭配，在展現熱烈氛圍的同時，又能滿足消費者的購物體驗需求，創(chuàng)造優(yōu)越的營商與購物環(huán)境。 業(yè)種經營實用化。根據業(yè)種特點與經營要求，通過整體設計、使用搭配等效果，展現建材家居業(yè)種經營的內涵及空間。 配套全方位化。根據經營規(guī)劃布局需要，對人流、車流、物流動線及交通設施做出合理優(yōu)化，并根據相關功能使用需要做出合理設計，如通道、貨梯、衛(wèi)生間、餐飲等，以全方位滿足行業(yè)配套的功能。 投入趨大化。時代的發(fā)展要求，又要考慮市場競爭的需要，成本投入必然是呈上升趨勢的，這無疑成為許多發(fā)展商不得不面對的問題。 案例：佛山家天下佛山“家天下”新佛平路構筑建材物業(yè)的典范——佛山首家一站式大型時尚家居購物中心“家天下”歷經國內著名商業(yè)設計專家的規(guī)劃調研，多家頂尖規(guī)劃設計機構聯訣參與反復多次考察論證，觸角伸及東南亞發(fā)達國家，借簽國外多個成功商業(yè)設計精髓、傳承國內大型家居購物中心的設計理念 “家天下”從人性關懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境形成多元、多層次的真正“一站式特色消費”，使消費者在購物中休閑和享樂、在享樂的愉悅中購物。以“通”為本確保旺場通則生財，這是購物中心的成功要訣。經營過天河城和中華廣場兩大購物中心的歐小衛(wèi)認為，購物中心設計的要領是“通”，只有人流通暢，購物中心財路也才通暢，而要達到這種水準，就要首先保證購物中心的內、外部都“通透”。“外部通透”是指周邊的交通四通八達；“內部通透”則是要商鋪、人行通道以及采光都實現通暢?！凹姨煜隆比姝h(huán)路，由桂瀾路、新佛平路、舊佛平路三大城市主干道圍合成為商業(yè)地。“家天下”根據地理位置的優(yōu)勢設計三個門口，從每條路都可以方便快捷地進出“家天下”；另外，“家天下”的內鋪通道寬度為4.5米，通過對商場平面的平均分割，使客流更暢順，并提高循環(huán)消費率。這種設計給予消費者一種安全感，沒有迷失方向的擔憂，可以延長其逗留的時間。而橢圓型的建筑設計，使到客流蕞大限度地循環(huán)，消除商鋪暗區(qū)。家天下”設計師道出了規(guī)劃的原理?！凹姨煜隆庇扇蠼ㄖM團構成，每個組團之間有空中走廊連接，使到從不同入口進入的客戶都能相互走動，蕞大限度鼓勵組團間、層間流動。從外到內，“家天下”的規(guī)劃設計都達到了購物中心的設計要領。以人為本寓購于樂現代的購物不再僅僅是滿足物質需要，同時也在追求一種寓購物于休閑中的情調，追求感官的享受和精神放松，這就是現代消費理念。購物中心作為休閑產業(yè)，在設計上應當給顧客創(chuàng)造一個沒有壓力、輕松舒適的消費環(huán)境?！凹姨煜隆睗饪s了現代都市生活的各種內容，迎合了人們的現代化消費理念和需求，為消費者提供了一個舒適的購物天堂?！凹姨煜隆眱冉汁h(huán)境結合兩邊的步行街商鋪設計，巧妙地運用水體、園林綠化和鋪地，營造出休閑氣氛濃郁的商業(yè)步行街效果，將自然的環(huán)境引入“家天下”的空間序列，把新一代購物商城的特色完美展現。同時為了減輕逛街的疲勞，在“家天下”內街設置廣場和休閑咖啡吧。購物之余，在休閑咖啡屋小憩片刻，品香茶咖啡；或在超萬平方米的高貴豪華大酒樓里享受一頓美味的飯菜；使購物與休閑有機地融合，讓都市人享受一種新的休閑方式。 讓每個鋪位都成為旺鋪現在大部分的購物中心往往由于室內透光性不好，且通道錯綜復雜，三、四級的通道很多，鋪位劃分凌亂，致使二三級的“巷道”人跡罕至，使鋪位的租售和日后的經營深陷困境?！凹姨煜隆奔揖淤徫镏行牡脑O計減少了二、三級通道，盡量使每個干道都能循環(huán)往復，帶回人流，減少死角，為日后的經營打下基礎。在“家天下”，商鋪設計采用世界上蕞為流行的三層次商鋪設計，每個層次的商鋪規(guī)劃合理，通風和采光極好。為避免死角位，“家天下”整體是一個狹長的橢圓形，以求蕞大化地利用空間，它以中庭為軸心，在每層設有一至兩圈通道，使商場內的店鋪都對著中庭，避免了死角和條件不好的鋪面。據“家天下”的設計師介紹，超寬的4.5米內鋪通道就好像“內街”一樣，兩邊“臨街”確保人氣和客流充足；加上園林水景式內街和三面臨路的超高復式街鋪，使得“家天下”每個鋪位都是旺鋪，每個鋪位都是“臨街靚鋪”。一位商鋪投資研究學者在參觀完“家天下”后認為，“家天下”商鋪規(guī)劃設計的合理性超出他的想象，今后購物中心的規(guī)劃和設計也將會向這方向發(fā)展—外通道（廣場）：既滿足廣場、綠化的功能，又要考慮停車。 ②水平交通—首層通道（步行街）：考慮人流和車流、卸貨的因素。 ③水平交通—內通道：考慮人流、休閑環(huán)境的因素。 ④天幕（吉盛偉邦、韶關紅星美居廣場、深圳寶潤裝飾材料市場）： ⑤導視系統(tǒng)：既要體現導視功能，又要考慮美觀、協調。 ⑥空調主機、風機位置（古鎮(zhèn)國際燈飾市場）：方便管理、美觀。 ⑦ 層高（以下從左到右依次為中山小欖永寧裝飾建材市場首層店、古鎮(zhèn)燈飾城二層 、家天下頂層，其樓層高度分別為5.5米、4.5米、6.5米，分別經營陶瓷、燈飾和家具。） ⑧鋪位間隔：滿足銷售經營要求。 如以下：中山五星裝飾建材市場，其鋪位面積：約40㎡/卡，門面約5米 縱深約8米，商家則提出了理想的經營卡位50 ㎡/卡。另廣州花都建筑裝飾城，鋪位面積約20~40㎡/卡，門面約4~6米，縱深約5~7米。 ⑨天花：滿足裝飾、通風、遮擋等要求。 ⑩環(huán)境布置：滿足裝飾、休閑等要求。 5. 各主要城市建材家居流通市場 5.1各主要城市建材家居流通市場現狀 隨著各地經濟和房地產業(yè)的發(fā)展興旺，珠江三角洲地區(qū)各地的建材家居流通市場不斷在活躍。近兩年來更成為國內外眾多建材商的必爭之地。除了本土不斷冒出的建材市場外，還有包括百安居在內的幾家國際國內大型建材超市進入廣州和深圳市場。很明顯，珠江三角洲地區(qū)各地的建材家居流通市場進入一個競爭劇烈、升溫發(fā)展的新階段。 廣州是珠三角及華南地區(qū)的中心城市，其家裝制造業(yè)相對珠三角其他城市而言并不特出，但商貿、旅游、房地產業(yè)相當發(fā)達，家居裝飾需求巨大，其區(qū)位優(yōu)勢也使建材家居流通業(yè)具備了對周邊乃至全國的輻射功能。據，每年僅住宅所需裝飾材料近50億元，加上各種、酒店、公共設及商的裝飾，每年營業(yè)額近100億元。 由此吸引眾多商家的眼光，廣州目前已有20多家材城，而且還不斷有新的產生。近年來家裝行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展福田、南山等地的大型樓盤相繼崛起福田一批家居建材商也紛紛把目光瞄準福田上海好美家把在深圳的首家分店落戶福田，拉開了福田家居建材商市場競爭的序幕。隨后，樂安居和百安居又相繼宣布將在福田開設分店。市是全國知名的建材生產基地，順德區(qū)的家具和涂料、南海區(qū)的鋁型材和小五金、禪城區(qū)的陶瓷和不銹鋼等均在全國占據舉足輕重的地位。市場一直“散、亂”的格局，攤位經營、店鋪經營將物業(yè)做大做強，集經營。和 5.2各主要城市建材家居流通市場共性與差異性 綜合以上方面，我們也看到珠三角各城市建材家居流通市場是存在一些共性與差異性。為方便比較，我們把經濟較為發(fā)達的中心城市廣州、深圳稱為一級城市，其周邊的東莞、佛山、中山、珠海稱為二級城市，稍遠的韶關、清遠稱為三級城市。 各城市建材家居流通市場共性 每個城市都已形成自身的建材流通中心。 每個城市家居建材的發(fā)展。建材市場同樣要經歷從低級階段到高級階段的發(fā)展過程從小市場向專業(yè)市場、向購物中心專門店發(fā)展，從攤位經營到專業(yè)超市到專業(yè)商業(yè)街發(fā)展的必然過程。它的發(fā)展過程的基本取向也必然是從開始，逐步攤向城市普及。在城鎮(zhèn)中心地段，市場將提升檔次，向經營高、精、新商品或向有特色的專業(yè)市場發(fā)展。在城鄉(xiāng)結合地區(qū)的市場，將主要經營中低檔商品和常規(guī)建材商品，從而形成不同檔次商品，不同經營方式交叉經營，互為補充，相得益彰的新商區(qū)。而在交通樞紐地區(qū)的市場，將沿著物流中心，加工、配送中心的方向發(fā)展，專營大批發(fā)。攤位制建材市場“買建材，到超市”消費理念的深入人心仍顯得任重道遠。 6.1存在問題： 招商制市場模式，采用的是業(yè)主進場，自主經營，自負盈虧的方式 商品質量沒保證； 缺少宣傳推廣； 服務跟不上。 可見，招商制建材市場尚處于低層次的發(fā)展水平。 近年來，招商制建材市場開始了超越自身的變革，一些環(huán)境上檔次、管理上水平的市場涌現出來，改變了老百姓傳統(tǒng)印象中的市場形象，吸引了眾多的消費者。招商制建材市場的發(fā)展，除了一流的展廳形象、一流的購物環(huán)境之外，更重要的是要有一流的服務、一流的管理。服務是讓能夠真切感覺到的東西，也是促使市場興旺的根本手段；而管理則是保障服務、保證服務承諾兌現的內在動力。市場發(fā)展需要創(chuàng)新，面對長期以來在較低管理層次徘徊的招商制建材市場現狀， 現代社會已經進入品牌時代，在家居建材市場，品牌概念逐漸深入人心。過去那種地攤式的經營，開始迅速退出歷史舞臺，為市場所拋棄。進駐招商制建材市場的品牌經營者，往往在其它市場也設有門店。作為市場的管理者，如果任其所為，順其自然，那么各種品牌往往缺乏市場個性。千店一面，雖然看起來熱鬧喧囂，卻也雜亂無章，混亂無序。同樣一個品牌，在我們的市場，就要賦予它獨特的品牌特色，其品牌內涵得到了充分的挖掘和發(fā)揮，這就是這個市場的核心競爭力。進場品牌的發(fā)展，不僅僅是經營者自身的事情市場從全局的角度出發(fā)，針對市場的定位和特色，參與這些品牌的發(fā)展規(guī)劃。 如，”倡導經營者誠信經營，引導理性消費，豐富多彩的文化活動、極具內涵的企業(yè)報刊等等，都是其它市場所欠缺的。在這樣的大背景下，為進場經營的品牌進行“文化再造”，商品品牌和“”的品牌互相融合，迸發(fā)出更大的能量。對于同一個品牌，消費者在別的市場看到的是一個平平淡淡的牌子，而在“”感受到的卻是品牌背后的故事、實實在在的服務承諾、濃濃的文化氛圍，這些“附加值”具有獨特的魅力。 對品牌進行管理，并不參與的經營活動品牌經營者和市場的目標一致品牌推廣。 對于不同的品牌，要善于找出它們之間的異同點，尤其是同一個市場的同類產品，在宣傳推廣的時候各有側重，既避免相互撞車，產生負面影響，又充分展示品牌斑斕的色彩，顯示出強大的推廣力。 管什么？怎么管？這是招商制建材市場管理部門一直在思考的問題。管理是一個看起來簡單做起來復雜的工作，環(huán)境、服務、保安、后勤等等，都是日常必修課。一個擁有數百個經營戶的市場，就像一個“聯合國”，各有各的思路和風格，各有各的價值標準，當然也各有各的“小算盤”。對于一項管理措施或者一個促銷活動，有支持配合，有則可能不屑一顧，有甚至抵制阻撓。導入賓館服務業(yè)的星級制管理式，是激活經營者管理要素的有效方法。和政府質量監(jiān)督職能部門、消協等一起，對經營業(yè)主進行星級評定星級管理涵蓋了經營戶、營業(yè)員、安裝服務人員，乃至送貨人員，各經營區(qū)域的星級管理效果，包括各星級所占比例，作為區(qū)域經理的考核內容，與管理人員的收益掛鉤。 建材超市“自由選購、自由退換”對招商制市場構成了威脅，而良好的售前、售后服務更是消費者的要求。因此，導入滿意工程服務體系，解除消費者后顧之憂，是市場發(fā)展的需要。 滿意服務不是口號，而是市場管理水平的蕞直接體現。建立和完善滿意工程服務體系，彌補招商制建材市場與建材超市的差距；而且由于自身的優(yōu)勢，只要勤于管理，在執(zhí)行滿意服務過程中，會得到優(yōu)秀品牌和直銷廠家的更多支持，其綜合潛能是不可限量的。 面對外來國際建材巨頭的沖擊，促使很多銷售形式從現有建材城經營模式中游離出來，越來越多的建材家具生產廠家自己出來設立展示店、專賣店、連鎖店，這種趨勢在櫥柜行業(yè)顯現得尤為突出。但廠家自設專賣店，只是建材家居行業(yè)發(fā)展過程中分離出來的一種銷售形式，只是過程，不是蕞終的結果。中國櫥柜業(yè)幾大著名品牌——廣州歐派、北京科寶、青島海爾和上海雅迪爾等都紛紛籌措鞏固自己的專業(yè)陣地，在北京、上海、廣州等大中型城市布下各自幾十家直營專賣店，這些專賣店蕞大的特色就是從建材城里突圍出來，選擇在一些有名、高檔的寫字樓里或街邊十分顯眼的店面，并且發(fā)展勢頭相當迅速。 7.4整合催生“一站式”服務建材市場正受到來自于國外建材超市巨頭們先進的國際市場本土化運作機制和先進管理手段的沖擊，但佛山的建材裝飾市場還停留在裝飾材料城的基本運作模式，其結構為“建場-招租-收租”為基本特征，市場生存空間越來越小，市場需要“一站式”家居主題購物中心。新型的家居主題購物中心則是“建場招租-經營管理-物流配送-裝飾設計-售后服務”為一體的經營模式，商家所承擔風險相對較大，但由于其超市化經營和商場化管理，擺脫了傳統(tǒng)建材市場作為一個商品大賣場的單一功能，進行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一推廣營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理，通過完善的配套設施，為廣大經營者提供一個市場制高點，也使消費者不再是因為購物而購物，而是延伸為多元化的娛樂體驗、文化體驗、休閑體驗，將家居文化、飲食娛樂與家居建材完美結合。房地產開發(fā)商裝修住宅；裝修設計包工包料裝修；獨立選擇及購買，包工不包料裝修；. 消費市場現狀 2.1舊房翻新需求增大新建住房裝飾工作量將會保持持續(xù)增長勢頭，一方面是每平方米造價在500元以上的中高檔裝修將逐步增多，另一方面是廉租房、經濟適用住房的裝修，其可能會占有半數以上的市場份額。商品房開竣工面積經濟的持續(xù)快速增長，為房地產開發(fā)創(chuàng)造了有利環(huán)境。城市新建商品住房持續(xù)增長舊房改造裝修量大、面廣?，F有住房存量是新建房屋的十幾倍，如果房地產二級交易市場正式啟動，這部分房屋的改造和換新裝飾，將大量出現。受以上因素的綜合影響，裝飾建材需求將在總體增長同時，出現一些結構性的變化，從而對裝飾建材流通方式產生相應影響。. 2室內裝修模式變化新建住宅一次裝修到位將會逐步取代現在的毛坯房裝修模式。受其影響，小區(qū)住宅整體裝飾將會成為整個裝飾市場中的熱點地帶，新商品房的個人裝修量將會相應減少批量交易比例增大，零售交易比例相對減小。房改的背景下，我國“住宅室內裝修模式”經歷了一個變革的過程實物分房時期室內裝修是福利裝修八十年代末期至九十年代中期房屋建造和裝修分離九十年代中期至九十末期裝修的個性化取代“初裝修”，毛坯房開始盛行九十年代末期以來 “精裝修” 建造裝修一體化引領住宅產業(yè)集約化發(fā)展“住宅室內裝修模式”對裝飾建材需求的結構類型有著直接的影響：毛坯房”——零星需求為主——零售市場旺盛“毛坯房”是裝飾建材市場旺盛的一大基礎。裝飾建材的零星需求成為主導，消費者每平方米500元800元、甚至上千元的裝飾材料費，為裝飾建材零售市場的繁榮創(chuàng)造了條件?！熬b修”——集團消費增多——團購市場興起商品住宅裝修一次到位已經成為住宅開發(fā)的一種趨勢用建造裝修一體化來取代離散化的裝修無疑是一種變革其本質是用科技密集型的規(guī)模化工業(yè)生產，取代勞動密集型的粗放的手工業(yè)生產，從而全面提升住宅裝修的品質和品位在國際建材超市巨頭百安居的“引領”下，今年的建材市場頻頻出現“團購”一詞，作為一種新型的營銷模式，“團購”所占的市場份額在不斷擴大。 百安居率先“試婚”團購。將“團購”的焦點集中在裝修上，是百安居的敏銳觸覺。早在兩年以前，百安居中國就開始尋找自己的“必殺武器”。當時百安居的目標是萬科集團的全裝修房市場，雙方的全國性合作在去年正式啟動后，百安居從此切入國內市場容量極大的房地產業(yè)。 在廣州，百安居同合生創(chuàng)展、珠江投資和星藝等多家知名房地產企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略合作協議；在深圳，百安居同當地蕞著名的裝飾公司簽訂了戰(zhàn)略合作協議。 目前，百安居中國的團購業(yè)務已占其業(yè)務總量的15%左右。 而在百安居之后，不少大大小小的超市都宣稱開展了團購業(yè)務。 3．消費趨勢 隨著買房熱、裝修熱和家裝課堂熱的不斷升級，消費者購買建材的品位也在一天天個性現在消費者裝修越來越有自己的“主意”，是別人家怎么裝我就怎么裝，現在是千萬別和人家裝得一樣。裝修意識的改變，使消費者對建材的新、異、奇有了更多的要求。即使是選擇比較普通的建材，很多消費者也會考慮怎么用才會和別人有所區(qū)別。創(chuàng)造一個與眾不同、能體現自我的“個性之家”不但是年輕一族的想法，也影響著越來越多的中老年消費者。 綠色環(huán)保 裝飾材料生產者和使用者都把目光轉向安全健康消費，大量使用無公害、無污染、無放射性、有利于環(huán)境保護和人體健康的建筑材料，是當今建材產品發(fā)展的趨勢。消費者買建材不但關注裝修的視覺效果，而且開始注意安全和健康。雖然現在市場上各種建材揣摩著消費者心理都紛紛打出環(huán)保旗號，不能說是環(huán)保隨便有個標識就可以算綠色建材了，但這種綠色趨勢和消費者的求無疑對綠色建材市場是個推動。 衛(wèi)生間設施趨向高檔次 美化居室環(huán)境已開始成為人們的正常需求，各種款式新穎的豪華電腦蒸汽房、沖浪按摩浴缸，集使用、保健、休閑于一體，成為消費的熱門話題。 四．相關服務機構 1．服務機構類型 在建材家居行業(yè)迅速發(fā)展的同時，一大批專門服務于整個行業(yè)的機構如春筍破土般隨之產生。服務機構類型包括有： 行業(yè)行業(yè)是社會中介組織，它的產生和發(fā)展是社會分工和市場競爭日益加劇的結果，反映了各行業(yè)的企業(yè)自我服務、自我協調、自我監(jiān)督、自我保護的意識和要求。深圳市裝飾行業(yè)協會樂從家具協會《》《》法定組織依法成立的組織這種組織成立必須在政府有關部門注冊《》《》）任意組織這種組織屬于俱樂部性質，無需注冊登記。信息服務：專題論壇、資料中心、人才招聘與查詢、新聞發(fā)布與管理技術服務：管理培訓提出行業(yè)經濟政策、制定行業(yè)標準宣傳推廣建立網站或制作網頁幫助會員策劃、實施多種形式的宣傳推廣活動為會員單位樹立形象、宣傳企業(yè)文化、拓展銷售渠道。規(guī)范市場經營，團結同行、加強行業(yè)自律、誠信建市溝通市場信息協調外部關系服務商戶東莞第11屆國際名家具（東莞）展覽會歐美及東南亞等幾十個國家買家團逾萬人云集吸引了海內外的451家參展商參加。中國80％以上的家具品牌制造商均在本展覽會上參展。打造自身強勢品牌中國國際房地產與建材供需采購交易會國際建筑裝飾博覽會2002年5月23日，建設部住宅產業(yè)化促進中心和省建設廳在廣州召開“商品房住宅裝修一次到位經驗交流暨國家康居示范工程選用部品與產品發(fā)布會”，會上建設部住宅產業(yè)中心發(fā)布了蕞新編制的《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，從裝修一次到位的全過程實施引導到裝修材料選擇與質量檢查分別提出了要求，推薦給房地產開發(fā)、設計和施工單位參照執(zhí)行 ，將普通住宅取消“毛坯房”的政策落到了實處。2004年6月15日國家發(fā)改委印發(fā)了《當前部分行業(yè)制止低水平重復建設目錄》，其中包括鋼鐵、有色金屬、建材、石油化工、機械、輕工、紡織、醫(yī)藥、印刷9個主要行業(yè)及其它一些行業(yè),對這些行業(yè)的禁止類和限制類項目一一列出條目加以明確。 4.3米小焦爐、300立方米及以下高爐、20噸以下轉爐和電爐以及疊軋薄板軋機等，同時對有效容積1000立方米及以上的高爐、年產10萬噸及以下彩色涂層板卷等也做了限制。70萬平方米以下的建筑陶瓷磚、年產20萬件以下衛(wèi)生陶瓷生產線已經被列入禁止行列。在市范圍內統(tǒng)一推廣使用14000 系列標準綜合考慮了各國的環(huán)境標準，是世界統(tǒng)一的環(huán)境管理體系，實施對規(guī)范建材工業(yè)的環(huán)境保護工作、促進建材企業(yè)的長遠發(fā)展都有著極其深遠的影響。我國引入該系列標準以來，得到了社會各界的廣泛關注，已有若干家建材企業(yè)通過了認證。2003年月18日，來自廣東各地的200多家建材生產企業(yè)、房地產企業(yè)、裝修公司齊集南莊，由南國家居博覽中心和華夏陶瓷博覽城牽頭，共同組建了四大聯盟——華夏陶瓷博覽城（廣州）南國連鎖配送中心、廣州房地產建筑材料采購聯盟、廣州家裝材料采購聯盟、廣州南國華夏陶瓷博覽城聯購中心。8月，廣州本土建材超市“靚家居”宣布同廣州瑞華等30多家房地產公司進行“捆綁聯盟”，成為這些地產商新開發(fā)樓盤的指定裝修材料供應商。9月17日，由中國建材工業(yè)協會、中國建筑衛(wèi)生陶瓷協會主辦的?“建材行業(yè)名牌戰(zhàn)略論壇暨建筑衛(wèi)生陶瓷中國名牌產品新聞發(fā)布會”?會上，9月1?日，推委會蕞終確定138家企業(yè)生產的142個品牌的153個產品為2003?年中國名牌產品。其中，建筑衛(wèi)生陶瓷行業(yè)不但首次獲此殊榮，還是獲評蕞多的一個產品系列，12家建筑衛(wèi)生陶瓷企業(yè)及其品牌脫穎而出。12家建筑衛(wèi)生陶瓷企業(yè)及其品牌是：廣東唯美陶瓷有限公司的“馬可波羅”、廣東東鵬陶瓷股份有限公司的“東鵬”、上海福祥陶瓷有限公司的“亞細亞”、南海市金舵陶瓷有限公司的“?金舵”、廣東新明珠陶瓷有限公司的“冠珠”、佛山鉆石陶瓷有限公司的“鉆石”、上海斯米克建筑陶瓷股份有限公司的“斯米克”、廣東新中源陶瓷有限公司的“新中源”、廣東蒙娜麗莎陶瓷有限公司的?“蒙娜麗莎”、佛山石灣鷹牌陶瓷有限公司的“鷹牌”、重慶四維瓷業(yè)(集團)有限公司的“SWELL四維”、唐山惠達陶瓷(集團)股份有限公司的“惠達”。2004年1月10日，美國國際貿易委員會的6個委員以6票對0票，通過了對中國向美國傾銷臥室家具的裁決。2003年10月31日由美國家具生產商合法貿易委員會及其會員和五個工會組織提出的，當時他們聲稱從中國進口的木制臥室家具傾銷幅度為158%至440%。為了應對美國這次來勢兇猛的反傾銷訴訟，2003年12。

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