中南高科 – 后起之秀的高歌起航 后起之秀，高科起航 中南高科成立于 2014 年，致力于打造高科技產(chǎn) 業(yè)園區(qū)，是中南集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)的重要板塊。作為 中南高科的母公司，中南集團(tuán)成立于 1988 年， 旗下還擁有房地產(chǎn)集團(tuán)（中南置地）、建筑集團(tuán) 以及中南實(shí)業(yè)投資集團(tuán)等，是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)前 20 強(qiáng)。目前，中南集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍及全國(guó) 26 個(gè)省、160 多個(gè)城市及澳大利亞等海外市場(chǎng)。 核心團(tuán)隊(duì)來(lái)源于聯(lián)東，2018 年從中南置地中剝 離。中南高科，作為一個(gè)以銷售型產(chǎn)業(yè)園、工業(yè) 園為主要產(chǎn)品和盈利來(lái)源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，公司的 核心團(tuán)隊(duì)來(lái)源于聯(lián)東，多位高管均是聯(lián)東出身， 包括現(xiàn)任集團(tuán)總裁從學(xué)豐、常務(wù)副總裁李勁等。 故其發(fā)展路徑也被視作聯(lián)東模式的復(fù)制，而中南 高科與聯(lián)東有著相同的基因，可以通過(guò)對(duì)建筑施 工的專業(yè)性理解，強(qiáng)化對(duì)成本和建設(shè)周期的控制。 目前中南高科以園區(qū)載體建設(shè)與實(shí)體企業(yè)投資為 基礎(chǔ)，結(jié)合集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，截止到現(xiàn)在已經(jīng) 進(jìn)駐 42 個(gè)城市，并打造了 57 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。不過(guò)， 考慮到中南高科剛剛起步，盈利能力不強(qiáng)等因素， 公司已經(jīng)被集團(tuán)從中南置地中剝離。未來(lái)隨著業(yè) 務(wù)的不斷成熟與拓展，可能還會(huì)重啟登陸資本市 場(chǎng)計(jì)劃。 中南高科業(yè)務(wù)模式： “一體兩翼”業(yè)務(wù)模型 2.1 業(yè)務(wù)模式結(jié)構(gòu) 中南高科旗下打造“一體兩翼”業(yè)務(wù)模型，其中 一體指的是載體，即產(chǎn)業(yè)集群的打造，兩翼分別 為實(shí)體企業(yè)投資以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。蕞終以“載 體打造+投資+運(yùn)營(yíng)”的模式結(jié)構(gòu)建立起公司發(fā)展 的基礎(chǔ)。 圖 1：中南高科業(yè)務(wù)模型 2.2 業(yè)務(wù)模式運(yùn)作流程解析 “一體”載體建設(shè)模式核心打通中南集團(tuán)的建設(shè) 和開發(fā)業(yè)務(wù)，以建筑協(xié)同驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率提升。 中南高科“一體”載體建設(shè)模式的核心，打通了 中南集團(tuán)的建設(shè)和開發(fā)業(yè)務(wù)，并構(gòu)成載體建設(shè)前 中后端完整的一條線：其中，前端在建筑業(yè)務(wù)上， 依托集團(tuán)建筑板塊即中南建設(shè)，用建筑協(xié)同驅(qū)動(dòng) 業(yè)務(wù)利潤(rùn)率提升。中端，在開發(fā)業(yè)務(wù)上，中南高 科全部廠房以出售為主，以此獲取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 收益。后端在業(yè)務(wù)出售的基礎(chǔ)之上再依托于公司 “三好一快”戰(zhàn)略以及 631 快建設(shè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)的地 產(chǎn)載體的快周轉(zhuǎn)，加快回款速度，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 滾動(dòng)開發(fā)。蕞終，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體在前中后端的模 式推進(jìn)下，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，通過(guò)建筑及開發(fā) 業(yè)務(wù)上一面減成本一面增利潤(rùn)，提升公司整體的 投資回報(bào)率。 “兩翼”實(shí)體投資以及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)更多處在理論階 段，需要更多時(shí)間去驗(yàn)證公司投資以及運(yùn)營(yíng)體系 的可實(shí)踐性。目前公司的首要目標(biāo)還在集中在載 體建設(shè)沖規(guī)模階段。只有公司的規(guī)模起來(lái)之后， 建立起一定的平臺(tái)高度以及招商能力，屆時(shí)可以 再去做輕資產(chǎn)以及委托管理等業(yè)務(wù)，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)、 投資等服務(wù)都可以延伸開來(lái)。這也是中南業(yè)務(wù)模 式邏輯的體現(xiàn)之一。 產(chǎn)品體系： 產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)+新型產(chǎn)業(yè)園 +產(chǎn)業(yè)綜合體 3.1 三大產(chǎn)品線，有效放大區(qū)域價(jià)值，提升招商能 力 中南高科目前旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型產(chǎn)業(yè)園、 產(chǎn)業(yè)綜合體三大產(chǎn)品線。三大產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合有 所區(qū)別，并聚焦不同產(chǎn)業(yè)方向，公司能夠在根據(jù) 區(qū)域的特點(diǎn)布局相應(yīng)的產(chǎn)品，有利于放大區(qū)域價(jià) 值的同時(shí)，還可以根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā) 展階段安排在不同的產(chǎn)品之中，能夠有效發(fā)揮各 自產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)一步提升公司的招商能力。 圖 2：三大產(chǎn)品線 中南高科產(chǎn)品內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)及特點(diǎn)（基于中南高科 蕭山錢江云谷產(chǎn)業(yè)園與聯(lián)東集團(tuán)蕭山國(guó)際企業(yè)港 產(chǎn)品比較） 圖 3：中南高科與聯(lián)東產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)組合比較 圖 4：中南高科與聯(lián)東產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)比較 對(duì)比兩家公司的產(chǎn)品組合以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以看 出，中南高科的產(chǎn)品有三大特點(diǎn)： 一是產(chǎn)品較為多樣化，面向客戶多元化，從而使 其能夠更容易實(shí)現(xiàn)招商。 二是產(chǎn)品的成本控制能力較強(qiáng).。相比于聯(lián)東，中 南的項(xiàng)目層高只有 6 米,外墻使用面磚、涂料混合 方式，能夠有效節(jié)約成本，而且在排水、綠化、 地面面磚、電梯配置，建筑入口等方面中南高科 通過(guò)較為細(xì)部的操作實(shí)現(xiàn)了一定的利潤(rùn)節(jié)省。 三是產(chǎn)品品質(zhì)與招商質(zhì)量略遜于聯(lián)東。相比于聯(lián) 東，中南高科除在立面使用耐久性較差的材料之 外，在排水和綠化等方面因?yàn)椴捎昧烁鼮楣?jié)省成 本的方式，造成整體品質(zhì)效果一般，相比于聯(lián)東 有所差距。 投資策略： 以華東區(qū)域?yàn)橹鳎?偏好地級(jí)市 在城市投資方面，中南高科在華東區(qū)域的項(xiàng)目占 比為 57%。在城市能級(jí)方面，項(xiàng)目投資偏好于地 級(jí)市，投資占比為 55%。在項(xiàng)目縱深方面，所有 的縣級(jí)市項(xiàng)目均集中在華東地區(qū)。 三大因素驅(qū)使中南高科項(xiàng)目多布布局在華東地區(qū) 且敢做下沉。 一是經(jīng)濟(jì)因素，華東很多區(qū)域早年都是零散的縣 域經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下， 對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求量很高。 二是得益于華東區(qū)域的交通環(huán)境，與中南對(duì)于區(qū) 域的的熟悉程度，華東區(qū)域航空、陸路以及水運(yùn) 系統(tǒng)都非常發(fā)達(dá)，且中南長(zhǎng)期區(qū)域深耕，在區(qū)域 上把握機(jī)會(huì)，獲取機(jī)會(huì)的能力更強(qiáng)。 三是華東區(qū)域人口比較多，使得這種大規(guī)模生產(chǎn) 成為可能，于是在有這種龍頭的大規(guī)模生產(chǎn)企業(yè) 入駐進(jìn)來(lái)，中小企業(yè)配套肯定有需求。 圖 5：中南高科城市投資布局及偏好 圖 6：中南高科縣級(jí)項(xiàng)目所在區(qū)域 招商體系: 一超四強(qiáng)五大滿天星 的招商聯(lián)動(dòng)模式 依托中南集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資板塊的支撐，打造“千人” 招商團(tuán)隊(duì)。中南集團(tuán)旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)投資板塊，并 且還曾參與過(guò)民營(yíng)衛(wèi)星的發(fā)射，實(shí)力雄厚，故利 用集團(tuán)的資金以及投資優(yōu)勢(shì)能夠給予中南高科的 招商以一定支撐，但具體業(yè)務(wù)落地方面仍待觀察。 而在集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資板塊的支持下，中南高科之所 以能夠在短短幾年的時(shí)間聚集起“千人”規(guī)模， 主要源于 2 點(diǎn)原因： 一是高薪資，高招商成功率。中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū) 以銷售為主，和地產(chǎn)銷售類似，利潤(rùn)率相對(duì)較高， 給到招商人員的傭金自然比較高。并且依托于集 團(tuán)的資源支持，尤其是集團(tuán)建筑板塊，會(huì)接觸很 多上下游企業(yè)，例如典型的鋼筋、水泥以及建筑 建材等，而這些生產(chǎn)都是需要廠房的，這可以使 其能夠有效擴(kuò)充項(xiàng)目進(jìn)駐園區(qū)，提升招商成功率。 二是利用區(qū)域中介資源擴(kuò)充規(guī)模。中南高科園區(qū) 以銷售為

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