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　　原標題：《2023中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力50強》研究成果重磅發(fā)布！

　　2023年8月1日-8月4日，億翰智庫在上海隆重舉辦“2023中國產業(yè)資源戰(zhàn)略峰會”，期間重磅發(fā)布《2023中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力50強》研究成果。

　　—2023中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力50強 —

　　—2023中國園區(qū)產業(yè)服務創(chuàng)新示范案例五佳 —

　　—2023中國蕞具發(fā)展?jié)摿Ξa業(yè)園區(qū)項目十佳 —

　　—2023總部園區(qū)蕞佳運營商 —

　　當下產業(yè)園區(qū)領域的發(fā)展正在發(fā)生巨大的變化，不像以往，僅是簡單的土地和資源的交換，而逐漸轉變?yōu)楫a業(yè)孵化運營體系和土地的對價。因此我們提出產業(yè)園區(qū)的未來是回歸初心，去構建園區(qū)運營服務的綜合模型。

　　因此，我們此次《2023中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力50強》測評研究中，重點引入了“模式”維度，并豐富了“能力”維度，蕞終與“規(guī)模”與“品牌”兩個傳統(tǒng)維度共同形成億翰產業(yè)園區(qū)運營商的“四維評價模型”。

　　圖：《2023中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力50強》評價模型

　　規(guī)模維度，包含運營規(guī)模和運營質量兩個方面，其中在運營規(guī)模是重點考量指標。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有12家：

　　規(guī)模維度評價較優(yōu)的產業(yè)園區(qū)運營商

　　中電光谷、天安數(shù)碼城、深投控、蘇高新集團、億達中國、天安駿業(yè)、電子城高科、成都高投集團、合肥高新股份

　　其中，聯(lián)東集團以2972萬方的在運營面積以及較高的規(guī)模質量獲得A+評級，其次萬洋集團、中南高科產業(yè)集團分別以2034萬方、1620萬方獲得A評級，中電光谷、深投控、億達中國等也基于較高在運營規(guī)模及質量獲得A-評級。

　　從各梯隊在運營規(guī)模來看，前十企業(yè)平均規(guī)模為932.6萬方，前二十企業(yè)平均規(guī)模為656.4萬方，前三十企業(yè)平均規(guī)模為537.2萬方，前五十企業(yè)平均規(guī)模為393萬方。

　　能力維度，包含招商能力、產品能力與運營能力三項。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有31家：

　　能力維度評價較優(yōu)的產業(yè)園區(qū)運營商

　　中南高科產業(yè)集團、星河產業(yè)集團、招商蛇口、天安數(shù)碼城、金地威新、潤城新產業(yè)、時代商業(yè)

　　中電光谷、中關村發(fā)展集團、萬洋集團、深投控、中新集團、東湖高新、億達中國、天安駿業(yè)、平謙國際、成都高投集團、中節(jié)能實業(yè)、北科建集團、中集產城、新華科技集團、均和產業(yè)、信鴻集團、濟高控股、南山控股、垠坤集團、坤鼎集團、力合科創(chuàng)、中創(chuàng)集團

　　其中，聯(lián)東與MAX科技園獲得A+評級。聯(lián)東的招商能力、產品能力、運營能力三項均衡且突出，而MAX科技園在擁有較好的招商能力、運營能力的同時，其在產品能力上表現(xiàn)非常優(yōu)異，專注于高端產業(yè)園開發(fā)運營，并將獨棟產品研發(fā)出六大風格，因此也獲得A+評級。

　　品牌維度，我們整理收集了2023年來各家產業(yè)園區(qū)企業(yè)的典型網(wǎng)絡信息，包括正向輿情信息與負向輿情信息。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有16家：

　　品牌維度評價較優(yōu)的產業(yè)園區(qū)運營商

　　招商蛇口、MAX科技園、星河產業(yè)集團

　　聯(lián)東集團、中電光谷、中關村發(fā)展集團、蘇高新集團、中南高科產業(yè)集團

　　金地威新、深投控、中新集團、東久新宜、平謙國際、中集產城、新華科技集團、粵海園投

　　其中，招商蛇口憑借過往深厚的發(fā)展口碑、園區(qū)REITs動作以及近期大經(jīng)營戰(zhàn)略帶動的產業(yè)園區(qū)業(yè)務發(fā)展等品牌優(yōu)勢，獲得A+評級。MAX科技園則憑借不斷優(yōu)化更新的產品線及相應項目，獲取較多品牌曝光，同時也不斷形成了產業(yè)園區(qū)領域為數(shù)不多的產品IP及口碑，因此在品牌維度，MAX科技園也獲得A+評級。

　　模式維度，由于考慮到產業(yè)園區(qū)發(fā)展模式正在不斷變化，我們特地引入“模式維度”，來衡量產業(yè)園區(qū)企業(yè)發(fā)展模式的可持續(xù)性。此次TOP50企業(yè)中，獲得A+、A、A-評級的共有16家：

　　模式維度評價較優(yōu)的產業(yè)園區(qū)運營商

　　聯(lián)東集團、中電光谷、招商蛇口、金地威新、MAX科技園、深投控、蘇高新集團、東久新宜、星河產業(yè)集團

　　中關村發(fā)展集團、中新集團、平謙國際、中南高科產業(yè)集團

　　其中，潤城新產業(yè)、東湖高新、康橋資本獲得A+評級。潤城新產業(yè)重點聚焦輕重結合，同時不斷探索資產證券化等發(fā)展模式，具備長期的可持續(xù)性發(fā)展能力；東湖高新在推進輕重結合模式和資產證券化發(fā)展的同時，也在不斷加強產業(yè)投資板塊以獲取更具潛力的資本收益；而康橋資本作為專注于醫(yī)療健康產業(yè)投資的基金，目前也從事園區(qū)運營，在資本加持下，具備較高的發(fā)展可持續(xù)性。

　　國資力量增強，推動園區(qū)發(fā)展新格局

　　此次測評研究TOP50中，國民力量相對均衡，各有25家入榜。但基于過去兩年發(fā)布的《中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力30強》來看，今年國資力量明顯增強，從2021年的25%快速增長至如今的50%。

　　國資占比的提升直觀反映了近幾年國資力量的加速入場，這將對未來產業(yè)園區(qū)發(fā)展格局產生一定影響。我們認為未來產業(yè)園區(qū)發(fā)展格局將會是國資與市場化企業(yè)分工合作的新體系，即“國民互補”，開發(fā)端是國資為主，運營歸于市場化企業(yè)主導。

　　圖：近三年《中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力測評研究》中國民企數(shù)量占比

　　深耕細分領域的企業(yè)增多，產業(yè)聚焦趨勢正在形成

　　過往很多產業(yè)園區(qū)運營商通過特定業(yè)務模型在全國范圍內布局，進而將規(guī)模做大，但隨著城市要求更精細化、入局角色的增多，統(tǒng)一的全國化業(yè)務模型發(fā)展?jié)u漸遭遇發(fā)展的瓶頸。

　　而這次測評研究中，我們也可以看到一些產業(yè)聚焦的趨勢正在形成，如和達高科在生物醫(yī)藥領域的聚焦、金地威新在人工智能和生物醫(yī)藥領域的聚焦等等。未來這些細分領域深耕型企業(yè)，在小而獨立的細分領域有著深度的經(jīng)營經(jīng)驗，隨著行業(yè)的不斷朝著精細化方向發(fā)展，圍繞細分領域精耕細作的企業(yè)發(fā)展空間將會更高。

　　展望1：傳統(tǒng)開發(fā)模式空間很窄，大多變成機會性業(yè)務。市場化園區(qū)依舊有一席之地，但應是機會性非戰(zhàn)略性，大量公益園區(qū)的出現(xiàn)是必然，產業(yè)園區(qū)保障房市場將成為市場重要組成部分；

　　展望2：頂層設計 - 國資與市場化企業(yè)分工合作的新體系。企業(yè)上表現(xiàn)“國民互補”，開發(fā)端是國資為主（因后期租售價格與收益產生邏輯以不局限在開發(fā)，僅用租售邏輯是市場化企業(yè)自身也沒法算過賬的），但運營是市場化的，利潤從運營中來，運營商增量取酬；

　　展望3：頂層設計 - 以“供應鏈” 為導向的“區(qū)域產業(yè)孵化”。如吉利超鏈/東谷資本/京東產發(fā)/阿里菜鳥/松湖智谷等項目；

　　展望4：業(yè)務方向 - 從“橫向全國化做大”到“縱向區(qū)域/產業(yè)做深”。每個領域都將有小而獨立的市場，未來圍繞領域精耕細作的企業(yè)，會取代連鎖化的產業(yè)園區(qū)商，與政府共同去深度耕耘一個區(qū)域的企業(yè)；這批企業(yè)會走的更遠；

　　展望5：業(yè)務模型 - 產服園區(qū)、運服園區(qū)、人性化園區(qū)、利益協(xié)調園區(qū)的主基調。產服園區(qū)重在搭建服務平臺，明確平臺屬性；運服園區(qū)重在 提供全周期服務管理；人性化園區(qū)重在細微關懷；利益協(xié)調園區(qū)重在協(xié)調政府、企業(yè)、土地方等多方利益，推動共識達成；

　　展望6：盈利邏輯 - 增量邏輯下，園區(qū)開發(fā)資本閉環(huán)；服務輸出資本閉環(huán)；產業(yè)投資資本閉環(huán)。資本園區(qū)一定是窄門，REITs只是工具，精細化運營園區(qū)需要數(shù)字化、科技化等新興技術的賦能是串聯(lián)的關鍵，房地產管理顆粒度是木桶，產業(yè)園區(qū)管理顆粒度是手表，確保細節(jié)的把控；

　　展望7：品牌邏輯 - 以區(qū)域產業(yè)品牌，賦能運營商品牌。

　　《 2023中國產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力50強 》

　　《 2023中國園區(qū)產業(yè)服務創(chuàng)新示范案例五佳 》

　　張江藥谷·生物醫(yī)藥前沿產業(yè)創(chuàng)新中心

　　深投控·電子元器件和集成電路國際交易中心

　　臨港集團·全國首個國際航運綜合服務平臺——航運通

　　《2023中國蕞具發(fā)展?jié)摿Ξa業(yè)園區(qū)項目十佳》

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