園區(qū)一席談 專訪朱慧：探路中南高科的「第二發(fā)展曲線

　　不甘心只做房東，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直在苦苦尋找“第二曲線座產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含在建），中南高科近期重磅動作頻頻，昭示了這家民營園區(qū)運營商的雄心和答案。

　　其中的“服務(wù)賦能”是因大聯(lián)科的重要板塊，集成了11類100多項服務(wù)產(chǎn)品，囊括了超300家合作伙伴，已經(jīng)實現(xiàn)了不依賴外部輸血的獨立資金循環(huán)，并有20%的業(yè)務(wù)在自營園區(qū)之外達成。

　　為什么看好產(chǎn)業(yè)服務(wù)？它是園區(qū)尚未開發(fā)的處女地么？本期《園區(qū)一席談》專訪了中南高科集團高級副總裁、因大產(chǎn)服董事長朱慧。在她看來，相比常見的“搬家式”招商，“孵化式”招商更符合經(jīng)濟發(fā)展趨勢，這是產(chǎn)業(yè)服務(wù)大有可為的行業(yè)背景。同時，成立于2015年，中南高科用8年時間迅速沖到行業(yè)前三，布局200多個園區(qū)，招引入園企業(yè)1萬多家，每年觸達和跟蹤的制造業(yè)企業(yè)十幾萬家“重資產(chǎn)”和“規(guī)?；睘楫a(chǎn)業(yè)服務(wù)構(gòu)建了業(yè)務(wù)底座、攤平了邊際成本，這是因大產(chǎn)服獨有的競爭力。

　　園區(qū)一席談：在各種內(nèi)外因素影響下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)近兩年經(jīng)歷了一波比較明顯的洗牌，不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的拓展和招商節(jié)奏均有所放緩，甚至進行了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，中南高科是否也有一些調(diào)整？朱慧:中南高科在重資產(chǎn)的投入上保持了比較穩(wěn)健的態(tài)勢，這體現(xiàn)在拿地拓展、載體建設(shè)，以及招商引資等各個環(huán)節(jié)上。中南高科2023年的新開工基本跟年前持平，新交付園區(qū)還超出去年，新增客戶數(shù)量也保持了穩(wěn)定態(tài)勢。

　　至于“轉(zhuǎn)型”，更準確的說法應(yīng)該是對創(chuàng)新的探索，將時間線拉長來看，其實這是一系列嘗試與升級動作的整合。今年，我們正式推出了一個全新的產(chǎn)業(yè)賦能平臺因大聯(lián)科，這個平臺與中南高科是完全獨立的，采用輕重并舉的發(fā)展路線。首先，用創(chuàng)新的方式協(xié)助產(chǎn)業(yè)落地和產(chǎn)業(yè)集群打造，以前的園區(qū)開發(fā)主要來自于自有資金或社會融資，未來我們會嘗試用“基金+基地”的方式進行開發(fā)，合作伙伴包括產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)、國資平臺、資本方等，在開發(fā)模式上會有很大的創(chuàng)新。

　　第二，我們把兩部分軟性能力單獨提煉出來，分別是智慧招商平臺“燈塔瓴科”和專注企業(yè)成長賦能的“因大產(chǎn)服”。在產(chǎn)業(yè)招商方面， “燈塔瓴科”致力于數(shù)字化、平臺化的招商打法，通過自主開發(fā)的“全國一站式產(chǎn)業(yè)資源”數(shù)字化系統(tǒng)，助力線上線下資源聯(lián)動導(dǎo)入，并圍繞招商全過程為政府提供“三位一體”服務(wù)。而在后端的產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面，因大產(chǎn)服在既有嘗試的基礎(chǔ)上將產(chǎn)業(yè)服務(wù)集成化、平臺化。所以說，這種“提煉”不是從中南高科剝離的概念，而是為了從行業(yè)發(fā)展趨勢的角度深挖這兩個領(lǐng)域的獨立價值，背后蘊含的是一系列理念和打法的升級。

　　朱慧：我認為首先是因為中南高科在行業(yè)里積累下了豐富的資源，包括跟政府、跟各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的互動；第二，我們有很好的人才隊伍，2000多名有豐富經(jīng)驗的員工是我們的寶貴財富，無論是在投資拓展、產(chǎn)業(yè)研究、招商引資還是開發(fā)建設(shè)上，都保持著完整的能力閉環(huán)，讓我們穩(wěn)定向前；第三，是我們在產(chǎn)業(yè)端的積累，無論是客戶資源還是行業(yè)資源，都保持著順暢的渠道。

　　園區(qū)一席談：因大產(chǎn)服的主要內(nèi)涵是什么？朱慧：因大產(chǎn)服專注產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可以分為“園區(qū)物業(yè)”和“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”兩大核心板塊。

　　頭部個板塊是建成園區(qū)的“物業(yè)服務(wù)”。我們可以看到，很多物業(yè)公司從原來的開發(fā)公司中分離出來，尤其是在住宅物業(yè)領(lǐng)域很普遍，專門的寫字樓和商辦物業(yè)也有不少，并越來越切入到市政設(shè)施物業(yè)中去。但在產(chǎn)業(yè)園行業(yè)，這類物業(yè)還比較少。產(chǎn)業(yè)園客戶以企業(yè)為主，物業(yè)服務(wù)囊括了中小制造企業(yè)的設(shè)備設(shè)施維護、廠容廠貌維護，都是很有獨特性的。第二個板塊是面向企業(yè)的“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”，這也是蕞能體現(xiàn)因大產(chǎn)服特色的部分。眾所周知，企業(yè)需要各種各樣的生產(chǎn)性服務(wù)，從進駐階段的工商注冊登記、銀行開戶、搬家裝修這類基礎(chǔ)服務(wù)，到運營階段的員工招聘、企業(yè)記賬、知識產(chǎn)權(quán)和專利申報、政策申報，以及工業(yè)污廢處理、物流、集采、供應(yīng)鏈金融等等，因大產(chǎn)服都可以提供全流程的完整服務(wù)。

　　朱慧：目前階段，因大產(chǎn)服的模式有獨特性，我們在業(yè)內(nèi)還很難找到一個完全一樣或特別類似可以對標的企業(yè)。

　　一方面，國有園區(qū)在做這件情，但通常會被歸類為“營商環(huán)境”提升。但國有園區(qū)往往是不計成本的，它的反哺來自于營商環(huán)境改善后的企業(yè)、稅收、財政增長，所以可以看到國有園區(qū)或者管委會在大量地做營商環(huán)境工作，幫助企業(yè)做各種政策審批、企業(yè)補貼等等。

　　另一方面，民營園區(qū)也做，但比較少。我認為，這種狀況的主要原因是前期投入比較大，如果沒有一定的園區(qū)和企業(yè)規(guī)模，這種投入就不經(jīng)濟。投入大、產(chǎn)出低的業(yè)務(wù)是很難持續(xù)下去的。所以，整體上，民營園區(qū)也在試水，但規(guī)模不大。

　　此外，互聯(lián)網(wǎng)大平臺也在做，比如阿里釘釘也有很多企業(yè)服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢是規(guī)模，但互聯(lián)網(wǎng)很難解決個性化、在地化需求，我們的差異化就在這里能夠現(xiàn)場解決企業(yè)的個性化問題，企業(yè)的“復(fù)購率”就會很高。

　　另外，因大產(chǎn)服的優(yōu)勢還在于，依托中南高科，我們有一定的規(guī)模效應(yīng)，同時，多年積累也讓我們有充足的供應(yīng)商資源。

　　園區(qū)一席談：因大產(chǎn)服目前是以中南高科100多家已交付園區(qū)為基礎(chǔ)的，伴隨品牌和業(yè)務(wù)走向獨立，請談下下一步的發(fā)展規(guī)劃和拓展計劃？朱慧：我們沒有時間表，但可以明確的是，因大產(chǎn)服目前的整體收入和利潤已不再需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)重資產(chǎn) “輸血”了。我們不太會做“燒錢”擴規(guī)模的事情，尤其是在當下的市場環(huán)境下。

　　我認為，更重要的是因大產(chǎn)服已經(jīng)開始服務(wù)中南高科之外的其他園區(qū)了。今年年底，我做了統(tǒng)計，大概已經(jīng)有20%的客戶來自于非中南高科園區(qū)，我們在逐漸擴大服務(wù)半徑。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常比較扎堆聚集，一個經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)里面，會有數(shù)家產(chǎn)業(yè)園，當然也包括同行，我們做大“朋友圈”，以中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)為點，覆蓋周邊企業(yè)。我舉個例子，一家位于北京的會計師事務(wù)所或者專利申請事務(wù)所，是不太可能派專人到縣城服務(wù)的，成本高、難度大，但我們可以以縣域一級的園區(qū)為據(jù)點，給企業(yè)對接諸多專業(yè)資源，這是我們擴大客戶圈層的主要方式。

　　園區(qū)一席談：因大聯(lián)科為什么看好產(chǎn)業(yè)服務(wù)？朱慧:我之前從事過很多年招商引資工作，在這個過程中發(fā)現(xiàn)一個顯著的特點，“搬家式”招商引資盛行。看中這個企業(yè)，連根拔起到我這邊來，但是這棵“樹”移栽之后，有沒有合適的土壤、營養(yǎng)、光照、水分去培植這個樹的生長？

　　這棵樹在種下的時候通常會舉行一個盛大的儀式，大家都很開心，但是今后的每一天，這棵樹長得好不好？相對來說，大家重視度不夠，“搬家式”招商造成了巨大的社會資源浪費。我認為中國經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，互相搬已經(jīng)搬不動了，地方政府的招商引資在2023年達到白熱化的程度，政策上基本沒有什么可以“拼”的空間了，一家比一家好，可以說已到“極致”。所以，“搬家式”招商會越來越難，大家真正要做的是培育自己的企業(yè)，給自己的“花園”澆水、施肥、拔草，把小花小苗照顧好和培育好，讓它們能夠成長壯大。

　　因大產(chǎn)服要做的，就是讓“樹”栽下后能夠獲得合適的環(huán)境，不僅能存活，還能比在其他地方長得更快，這也是我們能跟政府有良好合作的原因之一。

　　因大產(chǎn)服不做一次性生意，企業(yè)入駐只是開始，我們在后端會維護好企業(yè)的生長環(huán)境。這個“生長環(huán)境”不只是掃干凈道路、掃干凈廠房、做好看門人，更要真正切入產(chǎn)業(yè)中去，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需，提供針對性服務(wù)。

　　對我們自身來說，因大產(chǎn)服也很希望看到企業(yè)成長得更快更好。一方面，企業(yè)長大后吸附能力會更強，能把上下游帶過來；一方面，因大產(chǎn)服也從事產(chǎn)業(yè)投資和FA業(yè)務(wù)，我們可以獲得企業(yè)的成長收益。

　　從更宏觀的視角來看，因大產(chǎn)服的賽道屬于“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”，現(xiàn)在的中國雖然是制造業(yè)大國，但生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的產(chǎn)值占比不足20%，美國則為56%，對標來看，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是一塊很有潛力的市場。

　　園區(qū)一席談：不難觀察到，行業(yè)內(nèi)眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)已進入輕資產(chǎn)賽道，有觀點認為，輕資產(chǎn)已經(jīng)非常“卷”了。在這樣的背景下，您認為因大聯(lián)科在市場上的競爭力是什么？朱慧：因大聯(lián)科的輕資產(chǎn)服務(wù)蕞大的優(yōu)勢其實是輕重結(jié)合，正因為有“重”，它才有“輕”的可能。

　　以智慧招商平臺“燈塔瓴科”為例，核心班子成員來自于中南高科招商集團，有著近十年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營操盤經(jīng)驗，深耕區(qū)位選址、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品定位、招商運營、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等全流程業(yè)務(wù)，在大灣區(qū)、長三角、京津冀等區(qū)域不同類型各種專業(yè)型園區(qū)，深度把握不同地區(qū)市場產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，深度了解各類園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商訴求，能夠借助自研的數(shù)字化底座，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源和客戶資源的跨區(qū)域聯(lián)動，因此才在招商運營上有比較強的掌控力。

　　園區(qū)一席談：選址中國持續(xù)關(guān)注企業(yè)端需求，在供給相對過剩的情況下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該在哪些方面下功夫來贏得企業(yè)？朱慧：我常舉一個例子，曾經(jīng)有一家世界500強企業(yè)，落戶后跟我說“全中國愛我的人非常多，但是懂我的人只有你們”。

　　“懂企業(yè)”是園區(qū)能夠把企業(yè)吸引來的很重要的部分?，F(xiàn)在，拼政策大同小異，但政策的配比和組合需要你懂企業(yè)。企業(yè)缺的是現(xiàn)金流？是財務(wù)報表的優(yōu)化？是土地和載體？是行政審批準入？是污廢處理能力？得用不同的方式去優(yōu)化。園區(qū)招引企業(yè)，需要完全切入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營視角。在財務(wù)端，了解企業(yè)的資金來源、資金結(jié)構(gòu)，以及怎樣幫助企業(yè)優(yōu)化；在生產(chǎn)工藝和流程上，要為企業(yè)建造適合它的廠房以及配套設(shè)施，比如雙回路電力、污水處理設(shè)施，以及層高、承重、管道排布適配等；在特定行業(yè)上，還要特別懂它的行業(yè)準入，比如生物醫(yī)藥類企業(yè)，需要生產(chǎn)許可證，臨床、驗證審批，在打入市場階段，需要政府采購或者行業(yè)支持等。對招商的理解需要長期的積累。同時，每家企業(yè)在行業(yè)里都有特殊性，需要了解真實需求，并要知曉同行是否有更佳更優(yōu)的實踐方案。“你真正懂我”是園區(qū)能夠吸引到企業(yè)的一個很重要的部分。

　　園區(qū)一席談：2023年即將結(jié)束，簡要回顧，您認為這一年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的關(guān)鍵詞是什么？朱慧：我的感受是，每個板塊、每個企業(yè)的發(fā)展很不一樣，所以我想“分化”這個詞應(yīng)該是關(guān)鍵詞。大家走的道路越來越不相同，比如，由于社會投資下降，國有產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上馬較多，珠三角建設(shè)大量國有產(chǎn)業(yè)園、上海提出了工業(yè)上樓，加大空間密度；相對來說，由于中小企業(yè)投資觀望情緒比較重，租購廠房的需求沒有以前旺盛，民營園區(qū)投資就沒有之前那樣高歌猛進的勢頭；另外，一批新晉主體在試水之后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道沒那么容易，或者因為其他原因在逐步退出。所以，其實很難用一個詞完整地概括行業(yè)全貌，不同類型的園區(qū)采取的策略差異很大，有的在加大重資產(chǎn)投入，有的轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)，還有的轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，分化出了不同的路徑。

　　園區(qū)一席談：請對產(chǎn)業(yè)園區(qū)2024年的發(fā)展做展望。朱慧：中國經(jīng)濟暫時遇到了一些困難，但是活力和希望不減，在中小企業(yè)身上我看到了頑強的生命力。服務(wù)于這些充滿活力的企業(yè)，無論是重資產(chǎn)載體、輕資產(chǎn)招商，還是后端的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，我們也受到了很大鼓舞，相信在陪伴他們努力成長的過程中，我們也會有很好的發(fā)展空間。

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