觀望持續(xù) 2023年12月產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)發(fā)展報告

　　觀點指數(shù) 民營園區(qū)持續(xù)觀望，中南高科推輕資產(chǎn)平臺 近期動作頻頻的中電光谷在月內(nèi)繼續(xù)簽下數(shù)項合作，均為與地方政府合作建設(shè)園區(qū)，包括與濟(jì)寧經(jīng)開區(qū)和沈陽沈北新區(qū)的合作。以規(guī)模化擴(kuò)張為主的中南高科今年亦放慢了腳步，期內(nèi)推出輕資產(chǎn)平臺“因大聯(lián)科”，希望打造中南高科的“第二發(fā)展曲線”。

　　粵浦、知識城廣州聯(lián)合拿地，分?jǐn)傦L(fēng)險是大勢 工業(yè)用地供應(yīng)在11月迎來一波新的高峰，具體市場接受度仍需等待12月數(shù)據(jù)的體現(xiàn)。不過，11月的成交數(shù)據(jù)再度出現(xiàn)下滑，市場信用有待恢復(fù)。但也要注意到，頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商正在年末發(fā)力，聯(lián)合拿地的情況也在增加，如粵浦科技在廣州所摘得的地塊是與廣州知識城集團(tuán)聯(lián)合摘得的，將用于建設(shè)粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。

　　產(chǎn)園REITs延續(xù)下探，交投仍冷淡 二級市場上，產(chǎn)業(yè)園REITs延續(xù)10月即開啟的整體下行趨勢，市場表現(xiàn)未見改善。其中，在10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT跌幅蕞小，為1.56%，主要源于10月份跌幅過大，已提前透支未來跌幅。

　　民營園區(qū)持續(xù)觀望，中南高科推輕資產(chǎn)平臺

　　今年社會投資下降明顯，園區(qū)投資主要以國有產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)為主，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展旺盛的珠三角亦建設(shè)了大量國有產(chǎn)業(yè)園，上海則出臺工業(yè)上樓政策，希望加大空間密度，也借此留住更多企業(yè)，然而觀望情緒比較濃厚。

　　近期動作頻頻的中電光谷則在月內(nèi)繼續(xù)簽下數(shù)項合作，均為與地方政府合作建設(shè)園區(qū)，包括與濟(jì)寧經(jīng)開區(qū)和沈陽沈北新區(qū)的合作。以規(guī)模化擴(kuò)張為主的中南高科今年亦放慢了腳步，期內(nèi)推出輕資產(chǎn)平臺“因大聯(lián)科”，希望打造中南高科的“第二發(fā)展曲線”。

　　當(dāng)前中小企業(yè)投資觀望情緒比較濃厚，租購廠房的需求明顯下滑，民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資亦隨之降速。有的仍在加大重資產(chǎn)投入，但轉(zhuǎn)變模式，如聯(lián)東轉(zhuǎn)打科技園區(qū)品牌粵浦科技，并尋求與政府平臺公司合作；有的轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，如華夏幸福產(chǎn)服；還有的轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。

　　中南高科在此時打出“因大聯(lián)科”這個品牌，也是希望能有所轉(zhuǎn)變，開拓新路徑。據(jù)觀點指數(shù)了解，盡管今年中南高科的重資產(chǎn)擴(kuò)張仍保持一定的速度，在各區(qū)域都有一定數(shù)量的拿地和開工建設(shè)動作，但其廠房銷售和出租明顯遇到了難題，因而開拓新路徑成了必然。

　　據(jù)觀點指數(shù)了解，“因大聯(lián)科”集“創(chuàng)新開發(fā)、招商賦能（燈塔瓴科）、服務(wù)賦能（因大產(chǎn)服）”三位一體。其中因大產(chǎn)服的業(yè)務(wù)可以分為“園區(qū)物業(yè)”和“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”兩大核心板塊，目前主要負(fù)責(zé)中南高科旗下園區(qū)的需要，并努力往外拓展至其他有需求的產(chǎn)業(yè)園。

　　據(jù)了解，目前中南高科已累計交付100多座產(chǎn)業(yè)園，涉及超80座城市。因大產(chǎn)服管理層對媒體表示，截至今年末，大概有20%的客戶來自非中南高科園區(qū)。

　　粵浦、知識城廣州聯(lián)合拿地，分?jǐn)傦L(fēng)險是大勢

　　工業(yè)用地供應(yīng)在11月迎來一波新的高峰，具體市場接受度仍需等待12月數(shù)據(jù)的體現(xiàn)。不過，11月的成交數(shù)據(jù)再度出現(xiàn)下滑，市場信用有待恢復(fù)。要注意到，頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商正在年末發(fā)力，聯(lián)合拿地的情況也在增加，分?jǐn)傦L(fēng)險是現(xiàn)時大勢。

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

　　從具體拿地情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家產(chǎn)業(yè)運(yùn)營企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括聯(lián)東U谷、粵浦科技、萬洋眾創(chuàng)城、中南高科和華城新產(chǎn)業(yè)。其中，粵浦科技在廣州所摘得的地塊是與廣州知識城集團(tuán)聯(lián)合摘得的，將用于建設(shè)粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。

　　長期以來，聯(lián)東U谷一直是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商的龍頭，其長期主打多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房，規(guī)模化復(fù)制和高速擴(kuò)張是其代表名詞，該模式自然令其迅速擴(kuò)張成為全國性的公司，但在近年愈發(fā)強(qiáng)調(diào)高新制造的大環(huán)境下，顯得格格不入。

　　地方政府對工業(yè)用地的規(guī)范條款越發(fā)復(fù)雜嚴(yán)苛，希望嚴(yán)加掌握工業(yè)地的具體用途。

　　為了擺脫地方政府對其固有印象，聯(lián)東在2021年成立粵浦科技，寄希望通過該平臺轉(zhuǎn)型為科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　而此次廣州拿地，粵浦科技成功拉上了知識城集團(tuán)聯(lián)合拿地，以總價3696萬元摘得廣州黃埔1.17萬㎡工業(yè)用地，容積率去到4.0。地塊規(guī)劃產(chǎn)業(yè)類型為人工智能、生物技術(shù)、高端裝備等新興產(chǎn)業(yè)，地塊固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度為1.28萬元/平方米。

　　從合資公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，廣州粵知科技有限公司由上?；浧挚萍加邢薰竞椭R城（廣州）產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司共同成立，粵浦科技持股65%，知識城產(chǎn)投持股35%。

　　另外，華城新產(chǎn)業(yè)以總價8330萬元摘得順德4.8萬㎡工業(yè)用地，將用于建設(shè)順德潤智數(shù)字科創(chuàng)綠洲項目。這是華城新產(chǎn)業(yè)在佛山建設(shè)的第2個項目。此前華城已在佛山布三龍灣南海片區(qū)布局有佛山南海潤慧科技園，計劃打造成南海區(qū)工業(yè)上樓的標(biāo)桿和樣板。

　　產(chǎn)園REITs延續(xù)下探，交投仍冷淡

　　從交易數(shù)據(jù)來看，11月各類資產(chǎn)成交量、成交金額集體上升，日均區(qū)間換手率也有一定提升，僅園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類、保障性租賃住房類繼續(xù)下行，但除生態(tài)環(huán)保類換手率超1%外，其余均在1%以下，反映了二級市場仍維持悲觀，交投冷淡。

　　二級市場上，產(chǎn)業(yè)園REITs延續(xù)10月開啟的整體下行趨勢，市場表現(xiàn)未見改善。其中，在10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT跌幅蕞小，為1.56%，主要源于10月份跌幅過大，已提前透支未來跌幅。

　　另外，建信中關(guān)村產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT與華夏和達(dá)高科產(chǎn)園REIT跌幅分別為16.16%、15.87%與15.40%，跌幅位居前三，其余產(chǎn)品跌幅均處于3.79%-4.50%，整體下行趨勢難見改善。

　　就投資收益而言，我國公募REITs板塊間的綜合收益已出現(xiàn)明顯分化，產(chǎn)業(yè)園REITs受到宏觀因素的極大影響，投資者持有的綜合收益基本為負(fù)；從分紅回報率來看，產(chǎn)業(yè)園REITs目前派息率在4%-5%之間，亦低于高速公路領(lǐng)銜的特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的8-13%，盡管高速公路也受到了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的極大影響。

　　截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發(fā)募集資金總額達(dá)954.52億元，離千億大關(guān)愈發(fā)接近，而若記上4單擴(kuò)募的金額，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過千億。

　　從目前還在證交所走流程的產(chǎn)品來看，截至今年11月末有4支REITs已通過但未正式上市交易，另外還有10支產(chǎn)品正在審批中。而10支正在審批的產(chǎn)品中有4支屬于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類，其中包括易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT及博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT。

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