一部電視劇《狂飆》的熱播，讓主角張頌文被大家所熟知，也帶火了電視劇拍攝地江門(mén)，一時(shí)間，前往江門(mén)旅游的人群絡(luò)繹不絕，有的旅行社則直接策劃了“跟著《狂飆》江門(mén)游”的旅游線(xiàn)路。

　　“現(xiàn)在周末回江門(mén)的高鐵票都比以前難買(mǎi)了?！痹谏钲诠ぷ鞯慕T(mén)人王芳也明顯感受到了這波熱度。去哪兒大數(shù)據(jù)顯示，自電視劇《狂飆》播放以來(lái)，廣東江門(mén)旅游熱度增長(zhǎng)，截至2月27日廣東江門(mén)旅游搜索訪(fǎng)問(wèn)量環(huán)比前半月增長(zhǎng)217%，帶動(dòng)整體旅游訂單量環(huán)比增長(zhǎng)144%。

　　與出圈之前江門(mén)旅游業(yè)的低調(diào)風(fēng)格類(lèi)似，一直以來(lái)，江門(mén)樓市也很低調(diào)。

　　因?yàn)橹饕援?dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械淖宰⌒枨鬄橹?，江門(mén)市房?jī)r(jià)在大灣區(qū)城市中屬于“洼地”，房?jī)r(jià)也并未經(jīng)歷大漲大跌。江門(mén)市新建商品住宅的成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)五年維持在8000多元/平方米，盡管2022年新房成交量明顯下滑，江門(mén)新房成交均價(jià)依舊雷打不動(dòng)的維持在8000元/平方米左右。在我國(guó)房地產(chǎn)飛速發(fā)展的20年，江門(mén)這座被巴金稱(chēng)為“鳥(niǎo)的天堂”的城市，走出了獨(dú)特的樓市行情。

　　江門(mén)市，位于廣東省西南部，因江門(mén)市下轄新會(huì)、臺(tái)山、開(kāi)平、恩平、鶴山五個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，又稱(chēng)“五邑”。與廣州、深圳、佛山、東莞這幾個(gè)年GDP過(guò)萬(wàn)億的城市比起來(lái)，江門(mén)這座城市在廣東顯得有些“不起眼”，甚至被稱(chēng)為“小透明”，但是撥開(kāi)低調(diào)的面紗會(huì)發(fā)現(xiàn)，江門(mén)是一座標(biāo)簽感滿(mǎn)滿(mǎn)的寶藏城市。

　　“一兩陳皮一兩金，百年陳皮勝黃金?！边@是廣東的一句俗語(yǔ)，而若說(shuō)蕞貴的陳皮，非江門(mén)的新會(huì)陳皮莫屬。因地處北回歸線(xiàn)以南附近，緊鄰珠江支流西江水系的入?？冢T(mén)新會(huì)地區(qū)生長(zhǎng)的茶枝柑格外優(yōu)質(zhì)，造就了新會(huì)標(biāo)志性的三瓣陳皮，2006年，“新會(huì)陳皮”正式被國(guó)家質(zhì)檢總局批準(zhǔn)為國(guó)家地理標(biāo)志產(chǎn)品。電視劇《狂飆》的主角高啟強(qiáng)就尤愛(ài)喝陳皮茶，甚至以陳皮為禮物討好“建工集團(tuán)”集團(tuán)董事長(zhǎng)泰叔。

　　自古以來(lái)，江門(mén)的文化教育非常發(fā)達(dá)，北宋至今就有231名進(jìn)士，1343民舉人，明代理學(xué)巨擘陳白沙、近代維新先驅(qū)梁?jiǎn)⒊?、“中?guó)航空之父”馮如、媒體泰斗吳冷西都是江門(mén)人。截至目前，祖籍或出生地是江門(mén)的院士就有34位，江門(mén)也以此為榮，將市中心一條道路兩旁樹(shù)立院士的銅像，并命名為“院士路”。

　　因地處東南沿海，江門(mén)還是著名的僑鄉(xiāng)，特別是江門(mén)市臺(tái)山縣，海外僑胞眾多，有“中國(guó)頭部?jī)S鄉(xiāng)”之稱(chēng)。據(jù)悉，目前，江門(mén)市共有530多萬(wàn)海內(nèi)外華僑華人和港澳臺(tái)僑胞分布在145個(gè)國(guó)家和地區(qū)，港星劉德華、周潤(rùn)發(fā)、梁朝偉、甄子丹、陳百?gòu)?qiáng)、黃家駒、譚詠麟等人的祖籍均是江門(mén)。

　　在這種頻繁的海內(nèi)外往來(lái)中，江門(mén)也成為了中西文化交融的城市，其中，中西合璧的多層塔樓式民居“開(kāi)平碉樓”就是中國(guó)華僑文化的紀(jì)念豐碑。在鼎盛時(shí)期，開(kāi)平各式各樣的碉樓達(dá)3000多座，2007年，“開(kāi)平碉樓與古村落”被列入世界文化遺產(chǎn)。除了碉樓，騎樓也是江門(mén)建筑的一大特色，而憑借獨(dú)具一格的建筑風(fēng)格，“天然取景棚”江門(mén)還成為了《一代宗師》、《讓子彈飛》等著名影視作品的拍攝地。

　　江門(mén)的近代工業(yè)始于晚清設(shè)立對(duì)外通商口岸之后，彼時(shí)，大量華僑回鄉(xiāng)投資建廠(chǎng)。特別是上世紀(jì)50年代到改革開(kāi)放初期，借助紡織服裝、家具制造、甘蔗化工、造紙、食品飲料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，江門(mén)市一度成為全國(guó)有名的輕工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)總量一直位居廣東省前列，1983年江門(mén)建市時(shí)經(jīng)濟(jì)總量一度高居全省第二。然而，隨著深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海等城市的崛起，江門(mén)市經(jīng)濟(jì)總量在全省排位持續(xù)后退。

　　不過(guò)，近年來(lái)，江門(mén)市堅(jiān)持“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略，全力發(fā)展新材料、大健康、新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、新能源汽車(chē)及零部件五大新興產(chǎn)業(yè)，金屬制品、造紙和印刷、紡織服裝、家電、摩托車(chē)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成了“5+N”產(chǎn)業(yè)集群，2019年，江門(mén)市GDP突破3000億元。

　　目前，江門(mén)市的上市公司已接近20家。2022年，江門(mén)市GDP約為3773億元，是20年前的七倍。2021年，江門(mén)市常住人口為484萬(wàn)人，較403萬(wàn)的戶(hù)籍人口多81萬(wàn)人，常住人口高于戶(hù)籍人口，人口凈流為正，可以看出，江門(mén)對(duì)外地人的吸引力仍然較強(qiáng)。

　　電視劇《狂飆》中，高啟強(qiáng)蕞初以賣(mài)魚(yú)為生，而真正讓高啟強(qiáng)走上“發(fā)達(dá)之路”的，是其在20年前拜“建工集團(tuán)”董事長(zhǎng)泰叔為干爹，從而進(jìn)入“建工集團(tuán)”核心管理層。彼時(shí)，正是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的初期，而“建工集團(tuán)”的主業(yè)正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)，高啟強(qiáng)的事業(yè)能夠在京海市遮起半邊天，與其抓住房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利不無(wú)關(guān)系。

　　那么，現(xiàn)實(shí)中，《狂飆》拍攝地江門(mén)的房地產(chǎn)發(fā)展情況如何？

　　時(shí)間回到20年前，2003年的江門(mén)市仍是本土開(kāi)發(fā)商的天下。經(jīng)過(guò)房改后的幾年發(fā)展，江門(mén)樓市初見(jiàn)雛形，根據(jù)當(dāng)年的廣告，江門(mén)市蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)的住宅單價(jià)888元/平方米，首付5000元，月供200元。

　　進(jìn)入2004年，江門(mén)迎來(lái)了首家外來(lái)品牌房企——碧桂園。資料顯示，2005年，江門(mén)市區(qū)的一手住宅均價(jià)約2000元/平方米，成交價(jià)上限突破3000元/平方米。隨后幾年中，海倫堡、珠江地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)相繼入局江門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，江門(mén)樓市也受到影響，這一年，江門(mén)房?jī)r(jià)漲幅縮小，樓市表現(xiàn)平淡，江門(mén)市區(qū)雙龍廣場(chǎng)新房推售，價(jià)格3180元/平方米。

　　金融危機(jī)后的兩年，隨著多項(xiàng)利好樓市的政策出臺(tái)，房貸利率下降，江門(mén)新房成交量迎來(lái)小高峰，2009年新房住宅年度銷(xiāo)售接近9000套。江門(mén)房?jī)r(jià)的上漲速度也加快，2010年，江門(mén)市區(qū)有一手住宅均價(jià)漲至4990元/平方米，也是這一年，江門(mén)出現(xiàn)了首個(gè)萬(wàn)元盤(pán)——珠江御景峰，洋房?jī)r(jià)格區(qū)間9000-12000元/平方米。

　　江門(mén)樓市發(fā)展與全國(guó)類(lèi)似，也有周期，2009年的成交小高峰之后，江門(mén)樓市進(jìn)入調(diào)整期。2014年全國(guó)各地開(kāi)始陸續(xù)松綁限購(gòu)政策，2015年，江門(mén)市頒布“房七條”，推動(dòng)江門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，江門(mén)新會(huì)則推出蕞高150元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼，彼時(shí)，江門(mén)市區(qū)的新房均價(jià)約6000元/平方米。

　　促進(jìn)樓市銷(xiāo)售的政策逐見(jiàn)成效，根據(jù)江門(mén)市官方媒體江門(mén)日?qǐng)?bào)的消息，2016年，江門(mén)全市各區(qū)域一手住宅的成交套數(shù)同比全部上漲，蓬江、江海兩區(qū)新房成交23185套，同比上漲34.4%。

　　2017年，江門(mén)頒布限購(gòu)令，蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)會(huì)城街道實(shí)行限購(gòu)政策，本地戶(hù)籍限購(gòu)3套，外地戶(hù)籍須有繳稅或社保證明，限購(gòu)2套，另外，江門(mén)首套房蕞低首付從兩成提至三成。限購(gòu)令之下，2017年江門(mén)新房成交量依舊實(shí)現(xiàn)上漲，根據(jù)江門(mén)日?qǐng)?bào)報(bào)道，2017年，江門(mén)全市新建商品住宅共成交67497套，同比上漲11.5%；而限購(gòu)區(qū)域蓬江、江海兩區(qū)成交量則下滑，共成交19273套，同比下跌16.9%。當(dāng)年，江門(mén)全市一手住宅成交均價(jià)漲至7367元/平方米，同比上漲24.8%。

　　2018年，江門(mén)全市一手房成交量回落，同比減少22.1%，為52552套；全市一手房成交均價(jià)同比上漲12.9%至8315元/平方米。值得注意的是，自2018年起，江門(mén)市新房年度成交量都在五萬(wàn)套以上，均價(jià)也維持在8000多元/平。

　　在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來(lái)，江門(mén)主力客群以自住需求為主，且主要是本地客戶(hù)，外來(lái)客戶(hù)也集中于廣州、佛山、中山等周邊城市，客群較為穩(wěn)固，這是支撐起江門(mén)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的重要原因。

　　直到2022年，在疫情、全國(guó)樓市下行等因素影響下，江門(mén)樓市回落。

　　為了促進(jìn)銷(xiāo)售，2022年4月，江門(mén)市發(fā)放總價(jià)值3700萬(wàn)元的購(gòu)房消費(fèi)券；2022年6月，江門(mén)市區(qū)放開(kāi)限購(gòu)。盡管如此，2022年，江門(mén)市新房成交量跌破五萬(wàn)套，下降至4.6萬(wàn)套，同比下滑16.5%；均價(jià)8076元/平，相對(duì)2021年小幅下滑2.7%。

　　樓市銷(xiāo)售端轉(zhuǎn)弱，品牌房企紛紛在全國(guó)收緊拿地計(jì)劃，江門(mén)當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè)成為拿地主角。2022年，江門(mén)三區(qū)共成交了19塊商住地，其中，超10宗被江門(mén)當(dāng)?shù)赜袊?guó)資背景的城投企業(yè)收入囊中，而外來(lái)的品牌房企則不見(jiàn)蹤影，江門(mén)本地民營(yíng)房企海悅集團(tuán)、駿景灣集團(tuán)分別以5.1億元競(jìng)得蓬江區(qū)濱江大道一望江地塊，以4.1億元競(jìng)得新會(huì)樞紐新城地塊。

　　盡管江門(mén)市新房均價(jià)連續(xù)五年維持在8000元/平左右，但是江門(mén)市蓬江區(qū)的房?jī)r(jià)相較2017年、2018年也有所回落。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，江門(mén)市二手房均價(jià)為7624元/平，新房均價(jià)為8282元/平。蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)三區(qū)的二手房掛牌均價(jià)為9482元/平方米、9007元/平方米、8167元/平方米。在江門(mén)市生活了十年的房產(chǎn)中介張芳對(duì)頭部財(cái)經(jīng)表示，江門(mén)市的豪宅主要分布在江江僑路一帶，以及有“江門(mén)珠江新城”之稱(chēng)的濱江新區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域都位于蓬江區(qū)，因此蓬江區(qū)的房?jī)r(jià)普遍高于其他兩區(qū)。

　　2017年左右，張芳在濱江新區(qū)購(gòu)置了一套毛坯房，單價(jià)一萬(wàn)多，不過(guò)，現(xiàn)在，濱江新區(qū)的毛坯新房?jī)r(jià)格普遍在9000元/平左右。張芳表示，2017年、2018年左右，濱江新區(qū)帶裝修的住宅價(jià)格普遍在1.4萬(wàn)元/平左右，現(xiàn)在已降至1.1萬(wàn)元/平左右；又如，蓬江區(qū)江僑路一帶的豪宅項(xiàng)目“蒲葵之夢(mèng)”，2018年開(kāi)盤(pán)，單價(jià)在2萬(wàn)元/平左右，現(xiàn)在，該項(xiàng)目的新房售價(jià)已經(jīng)降至1.5萬(wàn)元/平。

　　今年2月以來(lái)，在疫情放開(kāi)，房貸利率下調(diào)至3.9%等背景下，疊加港澳、華僑返鄉(xiāng)置業(yè)，江門(mén)樓市開(kāi)始回暖。根據(jù)江門(mén)樓市智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2023年2月，江門(mén)市新房套數(shù)為6170套，創(chuàng)2021年1月以來(lái)單月新高，也創(chuàng)近七年同期新高，與此同時(shí)，江門(mén)市新房庫(kù)存量連續(xù)三個(gè)月減少，去化周期降至16個(gè)月，處于較為健康的水平。

　　陳霄對(duì)頭部財(cái)經(jīng)表示，去年以來(lái)江門(mén)出臺(tái)了多輪松綁政策，如降低首付比例等，今年初江門(mén)下調(diào)首套房貸利率下限至3.9%，信貸環(huán)境寬松，這促進(jìn)購(gòu)房者加快入市步伐；另外，返鄉(xiāng)置業(yè)潮來(lái)臨，在前幾年疫情防控趨嚴(yán)之下，大量人群被限制在工作地?zé)o法返鄉(xiāng)，疫情防控全面放開(kāi)，加上2月6日港澳通關(guān)的開(kāi)放，帶動(dòng)了一波回鄉(xiāng)置業(yè)的潮流。陳霄表示，這波成交熱潮主要是返鄉(xiāng)置業(yè)，以及疫情期間積壓的購(gòu)房需求釋放的結(jié)果，可持續(xù)性仍有待觀(guān)察。

產(chǎn)業(yè)招商/廠(chǎng)房土地租售：400 0123 021
或微信/手機(jī)：13524678515;?13524678515;?13524678515?
請(qǐng)說(shuō)明您的需求、用途、稅收、公司、聯(lián)系人、手機(jī)號(hào)，以便快速幫您對(duì)接資源。?
長(zhǎng)按/掃一掃加葛毅明的微信號(hào)

掃一掃關(guān)注公眾號(hào)