12月8日，由億翰智庫協(xié)辦，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊超級財經(jīng)周專設(shè)《賽道，產(chǎn)業(yè)新藍(lán)?！氛搲?，論壇由億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長黃新云主持并參議，中電光谷總裁黃立平、天瑞金集團(tuán)總裁趙立東、中南高科高級副總裁朱慧、星河產(chǎn)業(yè)研究院院長王英杰、時代商業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理趙柳柳、豐隆深港科技園總經(jīng)理舒毅各抒己見，共同尋找產(chǎn)業(yè)運營建設(shè)新風(fēng)向。

　　二十大報告提出，“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點放在實體經(jīng)濟(jì)上”，國家強(qiáng)調(diào)建設(shè)制造強(qiáng)國，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運營將迎來發(fā)展機(jī)遇。

　　中南高科高級副總裁朱慧受邀參加論壇。在《產(chǎn)業(yè)新藍(lán)?！氛搲校旎劭偙硎?，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來極具發(fā)展?jié)摿?，其在地方政府的?jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用。但隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的需求在不斷變化。若要適應(yīng)這種需求變化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在開發(fā)設(shè)計上要兼具定制化與通用性，更好地滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)不同階段的不同需求；在運營服務(wù)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可通過輕重并舉、資本合作等方式取得長足發(fā)展。

　　中南高科成立于2015年，致力于打造集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運營服務(wù)于一體的服務(wù)中國制造業(yè)的超級平臺，目前已布局長三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，截止2021年底已獲取的項目總建筑面積在中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中排名全國第二、覆蓋城市數(shù)量排名頭部。

　　產(chǎn)業(yè)增量、園區(qū)存量、城市需求帶動產(chǎn)業(yè)園未來潛力

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)含義豐富，其未來的發(fā)展趨勢也需要從產(chǎn)業(yè)和園區(qū)兩個角度來看。

　　從產(chǎn)業(yè)角度，制造業(yè)尤其是高端制造正處于政策支持和資本追逐的高光時刻，這為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來發(fā)展提供了增量。

　　從園區(qū)的角度，土地供應(yīng)是有限的，市場進(jìn)入存量時代也是必然的。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于產(chǎn)業(yè)增量和園區(qū)存量的中間階段，且這一階段還將持續(xù)很長時間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在未來幾年仍具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?

　　尤其產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著比較重要的角色，各地對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重視會持續(xù)提高。

　　因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中了一個地方同類型的產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)鏈上下游的集中會為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更強(qiáng)的活力；同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在企業(yè)投資、產(chǎn)值稅收、科技人才等方面推動著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的活躍細(xì)胞；政府也會希望更了解企業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是當(dāng)?shù)卣蛨@區(qū)內(nèi)企業(yè)之間的溝通橋梁，促進(jìn)雙方共同的發(fā)展。

　　也由此，中南高科將戰(zhàn)略藍(lán)圖定向企業(yè)端和政府端，面向企業(yè)做“企業(yè)發(fā)展全場景服務(wù)平臺”，面向政府做“產(chǎn)業(yè)發(fā)展全渠道助力平臺”。

　　定制、通用與鎖定趨勢 滿足產(chǎn)業(yè)園“變化的需求”

　　近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型升級的深化，產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的功能性需求也在更新迭代。以生物醫(yī)藥為例，十年前做單抗大分子的廠房已經(jīng)是比較先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)載體了，但從現(xiàn)在基因治療的需求來看，其所需的廠房和十年前又不一樣。然而，工業(yè)廠房的產(chǎn)權(quán)期限一般是50年，不能讓企業(yè)每隔十年就推到重來吧。所以，園區(qū)開發(fā)服務(wù)商怎么才能讓一個廠房既能滿足十年前的需求，也能基本滿足十年后的需求呢？

　　中南高科在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候，更多會向產(chǎn)業(yè)的角度傾斜，從三個方面來滿足不斷變化的需求。

　　一是定制化的園區(qū)功能，它能夠很好地滿足客戶當(dāng)下的需求，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的一個方向。中南高科在這方面也做了很多的嘗試，比如建筑產(chǎn)品的模塊化。二是，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)設(shè)計上，打造一些通用性、可擴(kuò)展性的基礎(chǔ)功能，從而滿足產(chǎn)業(yè)在不同階段，對園區(qū)的不同需求。第三，中南高科會關(guān)注低碳、智能化等會成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢的變化，并適度適時開展布局。根本上我們是為增加與企業(yè)的粘性，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供助力，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來更大的發(fā)展空間。

　　做好重資產(chǎn)經(jīng)驗積累，才能更好輸出輕資產(chǎn)服務(wù)

　　中南高科目前已經(jīng)在全國布局近200個產(chǎn)業(yè)園項目(重資產(chǎn))，同時也已獲得了10余個產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)項目：包括與地方政府合作進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園更新改造，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供運營服務(wù)等，起步穩(wěn)健。

　　正是因為中南高科總結(jié)和提煉了做重資產(chǎn)時，在產(chǎn)品定位、設(shè)計策劃、建設(shè)裝修、招商運營等全流程的經(jīng)驗，才能更好地輸出輕資產(chǎn)運營能力。在已擁有具備獨立運營能力的產(chǎn)業(yè)服務(wù)板塊之外，今年中南高科旗下的資產(chǎn)管理板塊和招商集團(tuán)也相應(yīng)成立了獨立的業(yè)務(wù)品牌——“因大聯(lián)科”和“燈塔瓴科”，以更好地承接存量市場的需求，輸出中南高科在資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)招商方面的經(jīng)驗，服務(wù)全國產(chǎn)業(yè)載體。

　　所以說，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)是不需要平衡的。重是輕的基礎(chǔ)，只有積累了做重資產(chǎn)的經(jīng)驗，才能更好地輸出輕資產(chǎn)。如果企業(yè)只是做輕資產(chǎn)，沒有重資產(chǎn)實踐的經(jīng)驗積累，其實很難形成輕資產(chǎn)輸出的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。知其然，更要知其所以然。

　　產(chǎn)業(yè)園運營沒有邊界，本質(zhì)是資源整合

　　對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個行業(yè)而言，運營是沒有邊界的，極具想象空間。

　　比如，在硬件上，除了普通的物業(yè)服務(wù)之外，產(chǎn)業(yè)園可以做食堂、停車場、人才公寓等諸多運營服務(wù)；硬件拓展上，還可以做智慧園區(qū)，積累數(shù)據(jù)資產(chǎn)。在軟性方面，產(chǎn)業(yè)園可以為企業(yè)提供很多增值服務(wù)，包括政務(wù)性的辦事服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)，以及市場營銷、技術(shù)攻關(guān)、知識產(chǎn)權(quán)、投融資服務(wù)、人才服務(wù)等。

　　為園區(qū)企業(yè)提供多樣的增值服務(wù)，需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方具有綜合的能力和知識。這就更加需要運營方用心地貼近客戶，挖掘客戶真正的需求，滿足客戶的需求，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商機(jī)。

　　不過，在運營服務(wù)的過程中，需要注意的是，并不是在所有的園區(qū)、所有的時間點，都要獨自做完所有的服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方在服務(wù)上，是可以選擇與外部優(yōu)質(zhì)伙伴合作的。其實，運營本質(zhì)上是一種資源整合，基于企業(yè)需求提供量身定制的運營服務(wù)組合方案，就能夠為園區(qū)的企業(yè)帶來助力。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方也能夠通過為園區(qū)企業(yè)提供增值服務(wù)、投資園區(qū)企業(yè)等方式，從園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展上獲取收益。

　　資本與產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有天生的匹配性。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)，特別是需要長期持有的出租型資產(chǎn)，對資金的占用是非常嚴(yán)重的。如果資本進(jìn)入的話，可以盤活這部分資金，提高資金的使用效率。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠獲取充足的現(xiàn)金流，資本也可以獲取穩(wěn)定的租金回報。

　　另一方面，資本對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)也會有資源上的助力。園區(qū)的企業(yè)需要投融資，而資本需要好的投資標(biāo)的。所以，當(dāng)資本與園區(qū)深度綁定的時候，資本對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)更為熟識，可以節(jié)省尋找投資標(biāo)的的時間成本，與被投項目之間的關(guān)系也會更加緊密。

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