企業(yè)客戶從哪里來？

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目前必須先回答這個問題。如果沒有搞清楚就投資做項目，風(fēng)險非常大，結(jié)果可能是園區(qū)招不到客戶。

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對哪些企業(yè)客戶？

從地域來劃分，企業(yè)客戶分為本地企業(yè)與外地企業(yè)。

在招商中普遍存在一個誤區(qū)，就是很多開發(fā)商將重點放在引進外地企業(yè)。政府對開發(fā)商的期望，也是希望它們?yōu)榈胤秸衼硗獾仄髽I(yè)。在政府的角度，招到外地企業(yè)才是為當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y工作做貢獻。

不過，事實上，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶主要來源本地企業(yè)，外地企業(yè)占比低，甚至很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶百分之一百是本地的。因為產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的遷移是有規(guī)律的，受到產(chǎn)業(yè)環(huán)境等諸多因素的制約，很少出現(xiàn)長距離的遷移。

有些開發(fā)商在拿地的時候很樂觀，認(rèn)為有能力吸引外地企業(yè)。結(jié)果在招商時所有的設(shè)想都實現(xiàn)不了，企業(yè)客戶還是在本地找。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)觀察認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否引進外地企業(yè)跟城市有關(guān)。一線城市吸附力強，對外地企業(yè)有吸引力，而二線城市吸附力就減弱，再往后的城市就更弱，要引進外地企業(yè)更加困難。

2、如果再細分，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的客戶有三個來源：

頭部，拆遷企業(yè)，因為某種原因原址拆遷，這些企業(yè)對本地的資源、市場等產(chǎn)生依賴，一般不會搬遷到其他區(qū)域，仍然在本地尋找適合的地方。

第二，擴張企業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模后，為了自身的發(fā)展，要擴大生產(chǎn)、投產(chǎn)新項目等原因而選址。

第三，外溢企業(yè)，從周邊城市外溢的企業(yè)，也就是從外地搬到本地的企業(yè)。

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，主要是立足于本地的市場，不要抱著能夠引進大量外地企業(yè)的幻想。

為什么我們一直強調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址環(huán)節(jié)非常重要？

因為選址就是要找到市場需求，一個地方有足夠多的本地客戶資源，我們在這里拿地做項目才能保證不會失敗。

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